次贷危机与房地产泡沫-第22章
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表7…202006年中国35个大中城市房地产泡沫程度综合评价比较
排序城市房地产投
资总额/
固定资产
投资总额房屋租售比房价收入比
房屋施工
面积/竣
工面积房地产投
资增长率
/GDP增
长率综合泡沫
程度
泡沫临界值225％16321
权重15％20％40％10％15％100％
全国平均1764％1069543492151243
1北京5573％11013823280441655
2厦门3295％11311426952511627
3深圳3621％12213863680151543
4福州4323％11210234432441525
5大连2802％1311134082181501
6西安2940％10810145962161449
7杭州3222％1131095811071441
8沈阳3164％1299662922981434
9海口3190％113867886157143
10成都3259％1099364042431376
11上海3250％11011613340681373
12合肥3595％1119484571681372
13广州3282％107109949051366
14南宁3411％1098754822081345
15武汉2834％118998329187134
16天津2353％12511142721111324
17郑州2737％1177865482571316
18太原1682％10310127270891302
19昆明2630％10192683071297
20兰州1852％1239255521511284
21青岛2290％1229254211211244
22长春2434％1027554113061236
23南京2859％123855411115123
24宁波2085％119213741271193
续表
排序城市房地产投
资总额/
固定资产
投资总额房屋租售比房价收入比
房屋施工
面积/竣
工面积房地产投
资增长率
/GDP增
长率综合泡沫
程度
25贵阳2876％119694531511182
26南昌1861％1179273141161168
27长沙3275％1046334851671136
28济南1703％1177594141341092
29重庆2748％116513981281066
30呼和浩特1892％1155625911831065
31银川2616％097813226046102
32哈尔滨1961％1068022380751013
33西宁2193％1097223470621008
34石家庄1319％1135923462451008
35乌鲁木齐2730％0986692940190936
通过计算，我们将泡沫程度分成四类：
1没有泡沫城市：（加权综合指标＜10）
………………………………………………………
上述35个城市中只有一个城市，即乌鲁木齐市低于标准指数10，说明该城市尚未出现房地产泡沫迹象。
2轻度泡沫城市：（10＜加权综合指标＜12）
………………………………………………………………
35个城市中有11个城市处于该范围内，这些城市呈现出轻度的房地产泡沫迹象，城市的投资结构、供需状况、房地产价格等方面发展不够均衡，导致局部房地产过热，甚至出现泡沫迹象。
3中度泡沫城市：（12＜加权综合指标＜14）
………………………………………………………………
35个城市中有14个城市处于该范围内，这些城市呈现出较强的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重偏高、房价收入比较高等，城市固定资产投资结构不甚合理，房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率。
4严重泡沫城市：（加权综合指标＞14）
………………………………………………………
35个城市中有9个城市处于该范围内，这些城市呈现出较严重的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重过高、房价收入过高、房屋租售比过高、房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率等。
进一步分析，这些城市房价过高，既有过度投资、价格过高等表层现象，同时也反映了人们的居住偏好、价格预期等心理与行为方面的因素。这些城市多处于政治、经济、旅游、文化高度繁华地区，有着独特的优势与魅力，对无论开发商还是城市居民都更具吸引力，故而进一步促成了这些地方的房价走势。
图7…102006年35个大中城市综合房地产泡沫程度比较
第八章未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”
房地产业作为国民经济中的重要支柱产业，对其他行业乃至整个国民经济的拉动作用明显，本章首先告诉您房地产业在国民经济中的地位，然后分别对政府、房地产企业、个人购房者等给出次贷危机的启示并提出应对房价涨跌的建议，以共同拒绝“中国版次贷危机”。
次贷危机对中国的启示（1）
掌握房价走势预测的方法
1对政府进行金融管理的启示
…………………………………………
积极推进资产证券化进程
虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。
虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危开拓思路尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。
加强对金融创新的监管
市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使得风险不断积累和放大，最终产生了对全球市场的影响。因为银行等贷款机构，始终不必承担信贷风险，从而失去了对风险了解和关心的动力，而评级公司只是根据次贷发行时的资料进行评级分析，事后不进行风险跟踪，以致从次贷产生到最后销售都缺乏必要的风险监管。在美国这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么在我们这个成长的经济体中，更应该注重对金融机构风险的监管，把防范风险的工作落到实处陈兵建美国次贷危机对中国金融监管的启示［J］学术纵横，2008（7）。
提高利率和汇率政策的主动性、灵活性
一方面，避免利率提高过快刺破房产泡沫；另一方面，一旦国内经济出现衰退和通货紧缩迹象，要及时调整货币政策，扩大信用支持，阻止市场信心下滑。
系统地评估当前汇率制度的政策效果
鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波。及早研究和周密安排各行业的应对措施，加快衍生产品市场发展，为各行业创造应对利率、汇率风险的避险工具美国次级债危机会否波及中资银行［N］中国经济时报美次债危机对中国经济五大影响房市风险更突出［N］上海证券报。
2对中国房地产业管理的启示
…………………………………………
完善内控措施，健全风险管理制度
要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。
政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长
房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。
政府应前瞻性地判断房地产市场的走势，提前采取措施来避免房价下跌的不利影响
房地产行业是影响到国计民生的行业，同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退，一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡，另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。因此，政府应该对房地产行业指标保持密切关注，前瞻性地判断房地产市
