王石:道路与梦想-第60章
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登山既是人生的浓缩，也是人生的延长。登山是艰难的，登山者可能随时都有放弃的念头，我并不是很勇敢，意志也不很坚强，也曾想到放弃，但终究坚持到最后登顶成功，有时，自己也奇怪：“我竟然能上来了？”然而，正是因为一步步的攀登，人们才能顺利登顶。我们的生活何尝不是如此？很多事情就是因为放弃才没有成功。在生活中总结出一些道理往往需要10年、20年，等你懂得之时，很多东西可能已来不及改正。但在登山过程中，一个星期就可以让人们懂得很多，这是人生的浓缩。所谓人生的延长，是因为人可以在很短的时间内总结经验，很多你想做的事就可以去体验实施。回到现实生活中，遇到坚持不下想放弃的事情，我就会想到登山的体会：世界上没有什么诀窍，只不过是坚持、再坚持一下。
登山之前，我认为一生能做成一件事已很不容易，人生简短几十年，能把万科做好已很不简单。但在登山之后，我感觉到人无限的潜力，仅把万科做好是不够的。人的生命只有一次，我们不能让自己在将要离开世界时，才遗憾本来还可以做更多的事情，可以体验人生更多的乐趣。
美国著名记者乔恩·科莱考尔是一名业余登山者，他曾经经历过惨重的1996年珠峰南坡山难。在其专著《INTO THE THIN AIR》中，他引用这样一段话：“在具有神秘魅力的探险后面呈现出的坚忍不拔和无拘无束的流浪生活，是对我们天生的舒适和安逸的解药。它预示着一种对衰老、他人的虚弱、人际关系的责任、各种各样的弱点及缓慢而乏味的生活进程的青春年少式的拒绝。”
登山，特别是攀登雪山，面对紫外线的直射、恶劣多变的天气……需要的是以耐心、毅力对抗单调和枯燥，坚韧地一步一步向上攀爬。对于有的人而言，或许，登山这一行为确有作秀的嫌疑，但是，当巍巍的珠穆朗玛要求人们用整个生命面对她的时候，登山就变得纯净无比。这复杂而简单的攀登开始关乎人性、自我、勇气和尊严，并直指生命的源头和内涵。
从9。7亿看“121文件”
登山返回深圳不久，在2003年7月4日，万科以9。7亿元的价格成功竞得位于深圳龙岗的坂雪岗地块。万科看重的是该地块特有的商业价值—规模开发优势、区域发展潜力等。深圳四季花城5年的成功运作经验，也使万科对该区域市场的区分、客户特征的把握和大规模郊区楼盘的操作能力充满了信心。显然，万科有能力保证该项目的成功运作，而且该项目的成功可以进一步巩固深圳万科在深圳市房地产行业综合排名第一的地位，为集团提供稳定的利润回报，因此，万科认为9。7亿物有所值。
该地块的竞拍也引起了业界和媒体的重视。与以往最大的不同在于参加此次拍卖的21家公司全部是品牌地产商，最激烈的竞争主要集中在万科、招商华侨城联盟和中海之间展开，这几家公司全部是深圳市综合排名居于前列的开发企业。而且此次拍卖也是“121文件”出台后深圳地产商之间的第一场真正较量，因此引起了媒体的广泛关注也就顺理成章。
中国人民银行于2003年6月5日发布的“关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知”（简称“121文件”）。这是继中国人民银行2001年6月19日颁布实施的“关于规范住房金融业务的通知”、国土资源部2002年7月1日颁布实施的“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定”之后，再一个以规范房地产土地市场和加强房地产信贷管理两个方面出发，来保证行业健康和良性发展的文件。
国土资源部的规定主要从土地出让的市场化原则及相应的具体细节进行明确的规定，可以看作是改革开放以来对土地出让的一次最为完整的制度保障，对出让土地的性质、出让土地的方式、参与购买土地的行为主体的责任、具体的出让细节都做了明确的约定，是保证土地市场化的一项基本制度。
然而，中国人民银行的这两项通知则是针对当时出现的部分商业银行放松信贷条件、违规发放住房贷款的情况，甚至出现“零首付”个人住房贷款等现象，以及房地产开发企业通过银行贷款购置土地、哄抬地价、虚假按揭套取现金等经营行为，和部分地区大量高档住宅空置、普通居民住宅供不应求等住宅市场的结构性失衡问题，从对商业银行的贷款发放、施工企业的垫资行为、高档住房和第二套住房的个人贷款条件对目前出现的投资过热和结构性问题进行规范和调整。主要目的，自然是规范房地产金融秩序、避免金融风险、保证行业的健康稳定发展。
中国房地产市场从发展周期来看，已经持续了多年的繁荣，“121文件”将会使房地产市场提前或加速进入调整时期，这主要表现在以下几个方面：
1。 短期内房地产市场的价格水平出现回落。从短期来看，由于资金压力的增加，一些需要支付大量资金的房地产企业将低价抛售楼盘，力争迅速实现回款；一些储备了大量土地的房地产公司也会出现转让项目的情况，土地成本有可能下降；两者的共同作用将导致房价水平出现下降趋势。
2。 短期内购房者等待心态加重。面对新的金融政策对房地产市场可能造成的影响，消费者会持币观望，而对于打算购买第二套住宅的消费者来说，“121文件”的实施将导致这部分消费者向开发商争取更多的回扣；而购买期房的行为也会由于“121文件”的实施而减少，消费者将更多地关注现楼。
3。 行业集中度提高。“121文件”提高了企业的自有资金要求，对资金使用进行了更加严格的约定，并且延长了部分项目的回款周期，这样明显增加了企业的资金压力和销售压力，因此对于资金实力雄厚、资质等级高、融资渠道多样的企业将获得更多的发展空间，而自有资金不足、融资能力弱、销售能力差、负债率高、空置房存量大的开发企业将被淘汰。因此房地产行业在新的一轮洗牌后集中度将有所提高。
4。 开发商融资成本加大。开发商一般都是根据银行还款计划安排销售周期及回款计划的，央行此举打乱了开发商原有资金链和现金流，开发商在目前可能采取的办法大概不会超过三种：一是大大提高从银行贷款的公关费用，二是从其他渠道筹集资金，上市太远，基金靠不上，信托不是一般公司能做的，发债更没有希望，只有高息拆借，其资金成本必然上升，三是调整开发速度，减少时间成本。开辟新的融资渠道，融资成本肯定会上升。
而且，由于很多房地产企业通过银行贷款进行土地储备，“121文件”的出台不仅堵死了这条路，而且使已经圈了大量土地的企业由于资金支付压力的增大而放弃土地，而未来需要大量土地储备的房地产公司将采取更加谨慎的态度，以避免大量的资金占用，对于未来房地产的土地供应市场，政府和开发商都会对大宗土地持更加谨慎的态度。
2002年12月16日，中国（苏州）房地产精英论坛，其中对2003年房地产行业的趋势分析中已经明确提出：央行的预警及六部委的联手调整，都给业界带来同一个信号：政府将通过金融手段，抑制行业泡沫的再次形成。
由于各个城市新政策执行时间、力度及市场成熟程度的差异，行业市场自身调整呈现不同特征，例如上海、深圳等成熟市场投资、销售、土地出让均表现出稳步增长局面。
毫无疑问，新政策对规范房地产行业的健康发展是有益的。
正确的是，万科从2001年开始，就严格执行央行的“关于规范住房金融业务的通知”，主要表现为严格控制资产负债率，将其保持在60％以下，低于上市企业的平均水平；同时，基于万科跨地区发展的战略以及对国内金融形势的把握，集团坚持与四大银行建立总行级的战略合作关系，并且严格执行相关政策，建立了良好的信誉。
以万科2003年90亿的资产规模和53％左右的资产负债率计，万科保持资产负债率在55％~60％之间，负债率每增加一个点可以新增融资2亿；负债率保持在60％~65％之间，每增加一个点可以新增融资3亿。万科的资金压力，并不大。
从万科的产品特征来看，万科主要是开发面向大众的中档住宅产品，高档住宅比例很小，因此对高档住宅贷款限制对万科的影响也很小；在万科正开发的项目中，高层住宅面积不足20％，因此对销售回款的影响不大。
而全国的房地产企业，还普遍存在着负债率过高的现象，这主要是由于房地产融资渠道比较单一，2万多家房地产企业中，仅仅有79家上市公司，绝大多数的房地产企业职能通过银行贷款进行融资，而无法通过股票市场融资开发。上市企业的资产负债率平均水平为60％，而非上市企业的资产负债率高到80％以上，可以说，我国绝大多数的房地产企业将面临着巨大的资金压力，并且可能导致资金链的断裂。但是即使是房地产上市公司，虽然资产负债率为60％，可是如果再加上普遍存在的开发过程中建筑商垫资，许多公司的资产负债率实际高达75％。自然，行业内对于“121文件”从资金链上来规范房地产发展存在很大不满，也是自身苦衷的表现。
面对这样的局势，显然房地产企业一方面要调整自身的产品结构，加大库存的消化、实现回款的增加，另一方面，国家应该从拓宽房地产企业融资渠道下手解决房地产企业负债率过高的现象。从国外的房地产开发企业融资情况来看：通过银行融资是很小的部分，主要通过股票市场、债券市场和信托进行融资，而中国的房地产企业面临着上市困难，基金、信托、债券都无法操作的现象，这一点，就需要国家相关部门给予重视了。
从具体条款也可以看出，“121文件”对于防范房地产局部泡沫倾向、抑制投资过热现象和限制超前消费行为都会起到积极的作用。在房地产泡沫没有真正出现
