重生之炒房王-第127章
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子那可是花了九牛二虎之力啊！”
“吃你的菜吧！”车岚娇笑，忽然她一愣，想起什么似的问道：“对了！小宁，你现在有没有女朋友？”
宁枫笑道：“我这样的哪有人看得上啊！”
“你这家伙！这就虚伪了哦！凭你的条件，那姑娘们还不是排着队的让你挑！”车岚道：“既然你还没有女朋友，那嫂子给你介绍一个你看怎么样？保证是个大美女？”
宁枫还当车岚就是一句场面话，这么一说呢！于是口花花道：“那我先谢谢嫂子啦！事成之后，我给你们送大猪腿！”
“对了，你什么时候回老家？”陈淼问道。
宁枫一愣，说道：“我今年不回去。”
“额……”陈淼也是人精，知道自己似乎说错了话，于是有些尴尬。
反而是车岚道：“小宁，你虽然年轻，但是也别太拼了！钱是赚不完的！”
“明白的！”宁枫笑道。
除开这一个小插曲，三个人这顿饭吃得其乐融融，宁枫离开的时候，陈淼还硬塞了一瓶好酒给他！
宁枫回到门店之后，认真思考了一会，又开始写一篇帖子！
这几天都处于还没放假，但是所有人已经开始放羊的状态了！论坛的流量比平时高了不少，所以宁枫选择在这个时候多做一些铺垫，无论是累计客户还是提高知名度，都是在为明年的第一波行情做准备！
2012年3月份的这一波大行情，直到现在宁枫都还清楚的记得！
虽然此时《限购令》依然没有任何松动的迹象，但是自从2011年的4月份出台，市场已经经历了将近一年的萎靡！
所以到了2012年的3月份，在没有任何政策出台的情况下，行情逐渐趋于稳定！
对于客户尤其是观望型客户来说，并不需要什么太多的利好消息。他们害怕的是一旦下单，万一遇上政策变动，就会直接亏损！而政策不变，维持稳定对他们来说就是最好的消息了！
大量原本持观望态度的客户，在过完年以后再也压制不住购买的欲望，开始入场！毕竟从多年的经验来看，房地产始终都是最稳妥的投资手段，以目前来看，稳定性甚至超过了黄金！
所以这一批客户的入场，直接推动了一波行情！
而要怎样在这一波成交浪潮中冲到浪头，就是宁枫这两天一直在盘算的事情！
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183。言传身教
这章有干货！
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“老大，能请教你几个问题吗？”许永胜见宁枫正认真的码着字，在旁不好意思的开口道。
宁枫点点头笑道：“当然了，你有什么不懂的？”
许永胜道：“是这样的，前几天我值班，不是碰巧现杀了一个客户吗？他关于交易流程有些不明白的地方，但是我又解释不清楚，所以才来问你的。”他低头说着，似乎有些惭愧。
“你怎么了？扭扭捏捏的。”宁枫问道。
许永胜有些腼腆的笑道：“老大你这么忙，我还拿这些简单的问题来打扰你，真是太不好意思了！”
宁枫一愣，许永胜的话让他有些无地自容……
当初开新店，区域经理让他挑人的时候，他只是有些自私的把明知道会成为销售精英的三个人要到了自己手下，但是却忘记了，一个经纪人的成长是多么的不容易！
新人入行，要过的第一关就是背房源。
如果接了一个客户，那么能根据客户需求，非常流利的背出三四套房源，并且对房源情况了如指掌的经纪人，和必须对照着ERP系统，把客户需求输入电脑才能报出房源的经纪人，高下立判。
客户也是很精明的，一个经纪人的熟练程度，对于有几次看房经历的客户，完全可以轻松判断。
所以就好像宁枫当年一样，他们每个人都有属于自己的一个笔记本，记录着各种房源信息，以备不时之需。
而背房源仅仅只是第一关。
带看的时候应该注意些什么细节，房东在家与有现成钥匙等等，情况不同，所对应的销讲和话术也都不一样！
然而这些经验上的东西，如果单纯靠经纪人自己摸索，所需要花费的精力和浪费的时间根本没办法控制！
所以才需要有店长这样一个职位，由店长带训经纪人。在新人的时候，店长基本都会陪同看房的，在看完房或是谈完单之后，再与经纪人分析先前的种种情况以及自己为什么那样应对的道理。
只有通过一段时间的言传身教，一个经纪人才有可能慢慢的摸清楚房地产中介这个深不见底的行业的种种门道！
这些东西，宁枫自己当年都是经历过一遍的。他是运气好，遇见了老莫这样的真心实意帮助经纪人成长的店长。
要是运气不好，遇上那些根本不管新人死活，只会跟老人一起合伙赚钱的店长，宁枫估计都熬不完新人期，更遑论在经纪人岗位上一干就是数年！
正是因为知道新人不易，所以宁枫现在有种如芒在背的自责！
自从逸仙城店开业以来，他都在忙着捞钱！
现在自己是好了，律诚集团的几千万现金已经到账了，加上他之前的种种奖金还有提成，他账户里的余额早就突破了4000万！
就连银行都给他打了N个骚扰电话了，什么投资理财，黄金白银，VIP客户等等，让他不厌其烦！
但是他们呢？自己的组员们呢？
虽然通过逸仙城项目，宁枫也帮他们赚了一笔钱，让他们能够安心满意的回家过年！
可是，授人以鱼不如授人以渔！如果再过个两三年，逸仙城项目完成了，门店进入正常的二手业务中，他们还能够赚钱吗？
就算他们有天赋，但是没有明灯之路的话，再好的天赋也会被浪费掉！
想到这，宁枫笑着道：“是我不好意思才对，一直以来都没有把精力放在你们身上！”
许永胜忙道：“老大你这是哪的话？我们一个个的，这次都发了好几万的奖金呢！加上其他公司经纪人的外快，今年完全是个丰收年啊！”
宁枫摇摇头：“不说这些了，你在流程上有什么不懂的？”
“哦，就是整体的交易流程吧！培训的时候也教过，而且我也做了不止一单二手单了！但是我总觉得一知半解的，有时候就算有问题，老大你一个电话也就解决了，我却有些细节还是搞不明白！”许永胜道。
宁枫笑道：“那是自然的了！谭振又不是经纪人出身，能定出什么好培训课程来！”
他想了想道：“正好我在写在关于这个内容的帖子，就一起给你说一说吧！”
许永胜眉开眼笑，把椅子拉到了宁枫身边，看着他的电脑屏幕，准备听宁枫讲解。
“一个二手单的成交，都是从意向合同签定完成开始的，关于购房资格，查档这些内容，你都是很熟悉的，主要还是涉及到后面正式合同以及过户手续吧？”宁枫问道。
许永胜点点头。
宁枫明了，开始给许永胜讲解起来……
在正式合同的签署中，客户具备购房资格，查完档之后，会获得一个查档编号，中介公司在房管局备案的打单专员，就是根据这个编号进入房管局系统进行网签合同的打印的。
合同签定完成后，再有内勤，也就是程丽霞的岗位，将一式八份或者九份（根据付款方式不同有差别）的合同整理好，分别交给外勤人员送到银行，房管局，税务局等等部门，进行备案。
此时进入付款环节，由客户支付首付（一次性付款的客户就直接打全款了），然后到银行提供相关资料，签署贷款合同，交由银行信审部门审批。
等到审批通过，缴纳完相关的税费，再通知客户房东进行过户。过户手里后制证。等新的房产证制作完成，将随房产证一起制出的他项权证交止银行，等到银行核实房款之后，这一单交易就算完成了。
剩下的，就是房屋交接和水电过户之类的收尾工作了。
“大致就是这样，你明白了么？”宁枫问道。
许永胜点点头说道：“原来是这样！当初培训的时候，讲师教的都是怎么跟客户沟通之类的，对交易流程只有教材上面简单的一个步奏图，真的看不太懂！”
“老大，你要是去做讲师的话，一定很不错！一定能在公司评个星级讲师呢！哈哈~”许永胜开了个玩笑。
宁枫一瘪嘴道：“我哪有那功夫啊！”说着，继续码字！
许永胜好奇道：“老大，你这篇帖子写的是交易流程！可是为什么把评估报告的事情写的那么详细啊？”
宁枫笑了笑，说道：“来，我再教你一个捞外快的办法！”
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184。良心经纪人
“房地产行业就是一座金山，能挖走多少金子，就看你的锄头挥的怎么样了！”宁枫笑道。
许永胜虽然已经年满三十，但是对于房地产中介来说，也就是个刚入行两个多月的新人，自然听的一愣一愣的，问道：“可是咱们不都是拿提成的么？根据业绩高低赚钱……”
“你说的固然是没错！但是如果在提成之外，适当的多一些营养，岂不是更好吗？就拿评估费来说，运气好的话，赚个三五千块钱，不在话下！”宁枫肯定道。
“啊？”许永胜有些惊讶！尽管在原来的门店也时常其他老人说这单又捞了多少云云，却从没搞清楚这其中的门道过！
“能赚这么多？按照五千块钱算的话，差不多是28000元业绩的提成，小点的单子一单都不够吧？”许永胜问道。
宁枫点点头，跟他解释道：“你看啊~评估费的计算方式跟中介费一样，是分档累计的！100万是4200，200万就是4200加上3000。”
“也就是说，200万的房子，评估费就要7200元。但是你可以跟客�
