逃离北上广-第50章

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⑶。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后一分为二。这条线非常尴尬，不可能客观、科学，空间太模糊了。定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。奖懒罚勤。

⑷。经济适用房与以住房应该“以居住为主”的方针完全背离。如果连保障性住房都要求有产权，都带有投资属性，何以要求商品住房能实现“以居住为主”？最低收入都有权利、有机会拥有自己住房，中间收入、夹心层何以安心租房？

⑸。经济适用房看似短期解决了一些问题，其实后患无穷，政府将不停盖房子但始终赶不上新增需求。市区土地越来越急缺，盖一片经适房少一片，商品住房价格更高，政府未来保障房源枯竭。土地出让金损失巨大，每年400万平方米经适房，土地出让金损失至少160亿，才不过解决5万户，而且这5万套住房都沉淀下去了，形成不了滚动循环利用。现在是穷人就一辈子都是穷人了吗？

⑹。适用房不能解决住房保障中最急迫问题。财力分配有限必须有个优先次序，最低收入家庭怎么都买不起，只能用租赁性质的廉租房以及租金补贴来解决，这应该是当前重点。新移民中“夹心层”的住房问题事实上比老上海人中住房困难户更急迫，前者是上海未来发展希望的寄托，后者至少还有通过拆迁进行住房改善等希望。“夹心层”最需要的是周转性、过渡性住房支持，小户型经济适用房不能满足他们未来住房需要。

在经济适用房的此等乱相中，还包括“规划用地被侵占，经适房摇身变成商品房”的丑闻。一位开发商向《中国证券报》的记者透露，“原本是经济适用房用地，只需要补交200…300元/平方米的土地出让金，将划拨用地转变为商品房用地，房屋使用权证就可以由经济适用房变身为拥有完全产权的商品房。”

位于上海闵行区顾戴路的1500亩地块，其中古龙基地600多亩，平吉基地880多亩，原本用于为上海低收入居民建造经济适用房，但最后盖起来的却是高档商品房。这1500亩地块从来就没有公开“招拍挂”出让过。

上海政府还表示，要在中心城区建经济使用房。但被业内人士指为作秀成分过大。

“中心城区普通商品房大约3万元/平方米，即使按周边房价40％为参照，也需要1。2万元/平方米。”一位不愿透露姓名的专家质疑，这还叫经济适用房吗？市区土地早已紧张，不可能大量开建经济适用房。

徐汇区不久前公布的3块经济适用房基地，其中龙华地块接近内环线，靠近轨道交通3号线，堪称黄金地段，周边房价早已突破2万元/平方米。根据拿地成本，龙华地块最低楼板价为9千元/平方米。

“即使按楼板价9千元/平方米销售，也已经超出了经济适用房的范畴。”某地产商说，“这一块经济适用房的项目有可能转化为普通商品房对外销售。”这位地产商表示，不断攀高的地价，将让保障性住房的可持续性受到严重的挑战。

另外，上海市住房保障与房屋管理局2010年6月对外发布的《发展公共租赁住房实施意见（征求意见稿）》，其中关于申请资格中有一条就是“具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限”，意味着公租房打破了户籍限制。这似乎让广大外来青年看到了在大上海立足的一线曙光。

尽管在上海政府看来，此项建设一可以让买房市场推迟购房的意向，二则可以解决一定租房问题。但不少观点并不赞同，中房信分析师薛建雄表示，公租房未必能够有利于改善房租高涨的状况，公租房与工作单位挂钩，解决的是中高端人才的租房问题，但是刚进入社会的大学生和刚进入上海等大城市的农民工都没法享受到，未来走向也难以看清。

只有更贵

既然保障性住房更像是空中楼阁，我们似乎也只能盼着商品房的价格能降一点。房价下跌，这在上海可能吗？答案其实很简单，只要有人买，房子就不愁卖，价格就不会跌下去。

国家统计局2010年8月公布的数据显示，截至2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6。4％。据此，有房地产市场专家认为，这一库存量比2009年末的19947万平方米库存略有下降，属正常水平。但因受新一轮调控政策影响，部分城市商品房成交量已经大幅下滑，随着下半年供应量进一步增加，预计到年末开发商将面临较大库存压力，或将主动降价消化库存。

对于这位专家的预测，《世界财经报道》评论说：“比起目前活跃于房地产市场的一些‘大嘴’动辄宣布房价将下降一半之类的宏论来，这位专家的观点无疑留下了充分的转圜空间。未来房价下降只是建立在‘或’的基础上，这个带有文言色彩的词，翻译成现代人听得懂的话语就是‘可能’。这是一种永远不会错的预言，但是它对正在持币等待购房的民众来说，却是一点用处也没有的。”

同时分析说，“目前商品房销售量的下降，更多的是持币待购者对房价下降产生了热烈的期待，但是，这种期待有多少现实基础，却是不能抱以太乐观的态度的。须知市场有一个简单的道理，虽然消费者总是期望买到价格更低的商品，但是他们并非是铁板一块，只要房价下降到了各自的心理价位，就会有抄底者入市，很快就能把价格再次托上去”。

这些抄底者中，不仅有准备购买居住型住房的消费者，更有大量炒房的投资者，或者说投机者。事实上，即使这帮人按兵不动，上海的豪宅还是“皇帝的女儿不愁嫁”。

“虽然上海近期开盘的项目全线打折促销手段翻新，送车、送面积，上周（2010年8月2日…8月8日）四个豪宅项目的大幅成交，拉高上海上周新房成交均价，甚至高于新政前的水平，创下3个月以来新高，达到23242元/平方米”（《中国证券报》）。

从2007年至今，90平方米以下的商品公寓涨幅为81％，而90平方米以上商品公寓涨幅却达到105％，这也是为什么开发商更乐意建造大户型的原因——有钱人喜欢买大房子。也是他们让上海的房价持续坚挺。

上海信义房屋的统计数据显示，截至2009年11月30日，上海全年共成交总价在1000万元以上的二手顶级豪宅770套，成交面积达242278。3平方米，成交总金额118。81亿元，平均成交价4。9万元/平方米，创历史最高峰。

在上述购买千万豪宅的购房者中，拥有上海户籍的仅占10％。在外省市购房者中，72％是36～55岁的企业家，另有27％的购房者是30岁以下。非上海户籍的内地购房人群数量，达到318人，占39％，港澳台购房者占16％，另外的23％购房者是外籍人士，另有10％具体来源不详。

尽管蝉联“作家首富”的郭敬明否认自己曝光的豪宅是均价每平米11万元的汤臣一品，但他同时承认，自己在上海确有房产，而且不止一套。在上海购置豪宅的名人，自然也不止他一个。

据网友爆料，梁朝伟夫妇在上海拥有三处房产：2006年以近300万元购入位于上海镇宁路的“东方剑桥”单位，2007年以500…1000万元购入丹枫苑复式，2007年以5000万元购入的上海超级豪宅“华府天地”；任贤齐以每平米11000多元人民币的价格，买下了位于上海静安的“东方剑桥”的一处豪宅，总值近2000万；林忆莲在浦东张江汤臣豪园置下产业，一幢七层楼的房型，她买下三到七楼的三个单元；五、六年前任达华就在上海购置了一栋四层别墅，花了100多万元；陈晓东也秘密在上海置业，以500万港元在上海世茂滨江花园购买了豪宅，他选择的是四房三厅的大户型，大厅为180度弧形落地大玻璃，面对黄浦江的优美景色；而李冰冰则于2010年初抛售了一套位于浦东陆家嘴的豪宅，售价1400多万元……

略有一些市场经济学常识的人都知道，供求关系决定价格。所以，面对来自全国乃至全世界的“上海豪宅”需求，再强硬的调控手段，恐怕也难以使上海滩的房价轻易降下来。正如湖北省社科院经济所副所长叶学平说，调控还远没有达到政策目标。对于近期央行关于下半年货币政策的表态，上海重新放松第三套及以上住房贷款，叶学平表示，“感觉效果没达到，政策又有所松动了”。

住建部政策研究中心副主任秦虹分析，不同城市甚至不同楼盘在调控中的表现千差万别，有的可能跌20％，有的可能维持不动。很难说某个地方房价具体下跌多大幅度。下半年房地产市场的变动价格，长期房价降价因素很少，虽然有专家认为价格已经有些离谱了，不过对于投资者来说，他们依靠以前所累积的资金和获取的利润，并不会真正感觉到房价的压力，而只是从投资环境来判断整体楼市。“也就是说，房价的高低与否在掌握房价涨跌的关键人（投资者）来看，他们只关心形势，并不那么在意价格。”

“现在很多开发商开始惜售，大家手头上的现金流并不成问题，所以你能看到的只是打折、促销，房价长期是不会下跌的。因为这一因素的存在，长期楼市依然看好。”

如果哪天上海的房子只有消费属性，也就是纯粹的居住功能，而无投资属性，那么，房价下跌或许还有一丝希望。但是这个假设，你也知道很虚无。所以，让房价涨去吧，我不住了还不行吗？

2。交通掼派头

2010年7月，“上海公交票价将全面进入