深圳规则-第67章
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作者：kittyhongqilin 回复日期：2008…08…29 16：03：47
慢慢看
作者：梦中海棠 回复日期：2008…08…29 16：31：49
mark
作者：ts8521118 回复日期：2008…08…29 16：45：02
有一定的可信度
作者：天崖hei3 回复日期：2008…08…29 16：45：42
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作者：san1022 回复日期：2008…08…29 16：47：25
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作者：天佑中华A 回复日期：2008…08…29 17：03：16
我大吃一惊，忙说：“这怎么能行？你不要干傻事，我这就去找王巍巍，现在就把手续办了，我要娶你！我要做这孩子的爸爸。”说完，我穿上衣服就要走。
莫小平拦住我说：“这事最好你不要亲自出头，我已经叫黄主任做王巍巍的工作了，前两天她态度很坚决，这两天已经有所缓和了，咱们再等等吧，不行的话我只好去把孩子打掉了。”
我心里很痛，说：“那不是很委屈你？”
莫小平边拉我回到餐桌前坐下，边柔声地说：“这一切都是为了你吗？只要你一切顺利，我又算得了什么呢？”
吃过晚饭，我还是打了一个电话给王巍巍，表面上，我是来问单体审查的事情，我问她办的怎么样了，她说还算顺利，我说“你要加快，因为办完施工许可证，锦峰公馆项目就要开工了。”
王巍巍说：“嗯，我知道，可是目前规定，建设工期超过一年的，到位资金不得少于工程合同价款的百分之三十。”
我说：“这个我早就知道了，不用你管，事情我来处理。”
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王巍巍说问题的实际就是建设资金的落实问题，我开发锦峰公馆时，地价大约在一平米2000左右，而我当时只用百分之六十的地价款就拿到了房产证。然后，我用锦峰湖畔的地做项目贷款，补了锦峰公馆和第一购物的地价。当然，到目前为止，我还欠着第一购物的一部分地价。因为，第一购物目前的地价是只补到住宅地价，还没有补到商业地价。我的如意算盘就是锦峰湖畔二期开盘以后的利润，我拿来补第一购物的地价。然后再利用锦湖公馆的封闭式贷款来建设第一购物，这样，我的一切风险解除。
但是，深圳的房地产公司能玩成我这样的并不多，说到这里，我不禁要说到那时候深圳的房地产商是一种什么状况。比如说，一个开发建筑面积10万的楼盘，地价两千，也就是说，开发商必须先支付2个亿，再经历至少长达两年的开发期，才能开始收回投资。这样的资金压力，压得深圳的开发商做出唯一的选择，由承建商垫资建设。因为，深圳的开发商手上除了地啥都没有，所有的建设费用必须由承建商带资。
我在玩锦峰湖畔时的那个空手道跟这些开发商是一样的。其实从90年代中期开始，国家就严格禁止承建商带资。但是，到今天依然如此。我就觉得国家主管部门脑子有病，90年代中期的地价跟今天来比是个什么概念？那时候的房地产总价中，土建费用往往要大大高于地价成本。可是到了今天，土建成本跟地价成本比起来，往往只是个零头，国家的政策只是让承建商的利益得到了充足的保障，而开发商的风险就大大增加了，负担也就大了。
所以，带资的建筑公司一般都跟开发商有个黑白合同，至于内容，大家可以充分发挥想象力。
我问王巍巍：“最近几天身体怎么样？”她说还可以，问我莫小平怎么样？我说：“她身体还可以，就是心情不怎么好。”她问为什么，我反问道：“难道你不明白？”
王巍巍忽然说：“烦死了烦死了，不说这些了，说完就放了电话。”
莫小平收拾完碗筷，走过来关心地问我：“巍巍说什么？没有跟你吵架吧？”
我说：“架是没吵，不过离婚的事情也没提，可你这里是一天也等不得了。”
莫小平说：“你不要逼她太紧，她现在很可怜，那一纸证书就是她的唯一，而我，至少还有你的关心。”
作者：天佑中华A 回复日期：2008…08…29 17：05：16
我不是那种心黑手辣的人，也不是善于钻法律空子的人。在我最困难的时候，我也没有采取假按揭或者是一房两卖等手段回笼资金。
大家知道我国实行房屋所有权和土地使用权分离管理的体制。房屋所有权的登记管理属于房屋管理部门，土地使用权的登记管理属于国土部门。房屋抵押，虽然涉及土地抵押，但是只需在房管部门办理抵押登记，不需在国土部门办理抵押登记；同样土地抵押，假如涉及房屋抵押的，也只需在国土部门办理抵押登记，不需在房管部门办理抵押登记。可能大家还没看出这里的奥妙，这样就出现了一个问题，在这种管理体制下，房产证确定某一房屋的地理位置，只能通过文字表述的方法，而不是通过地理定位的方法。也就是说，一套房子完全可以办出两个完全不同的档案，出具两份完全不同的房屋产权证！接下来，我不用说了，在抵押登记时，也可以办理两份抵押！
很多人似乎还没明白，我就简单跟大家说说，这就完全可以利用房地分管体制漏洞骗贷！简单的办法就是，开发商叫人找些身份证来，做些假的交易合同，然后在房管部门办理交易登记手续，开始从银行按揭，把房款都收回来。要是手头儿还紧，干脆把那些假合同上的A栋301，再去登记一边，登记成1栋301即可。妙吧？经常看电视，很多人住了很多年的房子忽然不是自己的了，原来早已在银行作了质押就是这么回事。不过，一般的开发商不会这样，他们一般会采取第一种办法周转一下，然后真正卖出去的时候，他们按二手房卖就完了，这个过程业主一般都是蒙在鼓里的。
有人问，需不需要把房地产交易中心的人搞定？当然要，但是，不用搞定大官，搞定具体办事人员即可。以前是手工录入的，一般两百块搞定。现在在深圳，那叫自动化登记管理，在电脑上A和1，也是两个完全不同的文字表述，也就是在电脑中可作为两宗房屋登记。房地分管的体制下，别说房地产公司，即使只是个一般业主，要搞个重复抵押，也是轻而易举的事。
在现有体制下，从开发商手中购买房自，你只能将希望寄托在开发商的良心，因为中国的政出多门就造成了没有任何有效的管理手段去制约开发商一房多卖。
我没那么黑，我办事一般都是按照规矩来的，至于为了节省税金成立分公司子公司；倒卖手里的土地房屋的问题我是干过的，不过这点得在以后说，暂且不表。
很多年以后，我一直问自己，干嘛那么苦着自己呢？国家的政策给你空子可钻，你自己不钻，你干不到别人那么大怪谁呢？
中国的体制有时候可笑到你都不知道怎么评价的地步，前面我说过，大家可以利用房地分管体制漏洞骗贷。现在国土部门搞了个自上而下的管理体制改革，地方的国土局长统一由上级任命，取消了地方的组织人事管理权。这引起了地方很大的震动，原本实行房、地合管体制的地区，纷纷将房管部门从国土部门中分离，以避免出现地方的房屋管理职能都由上级任命的国土局长行使的局面。这好像是县对市、市对省、地方对中央的一场争权运动，可使却使我们的房地产管理体制形成了巨大灰色空间。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…08…29 17：12：09
自从55号令出现的第一天起，土地部门与房管部门的争权夺利就开始了。他们对有矛盾的登记互不认帐。比如变更登记首先应在土地部门办理还是在房管部门办理？抵押登记是否应在两个部门办理登记？矛盾久拖不决的结果是产权登记完全是个说个话，两个部门连电脑都不联网。在这个体制下，如果不去考虑犯罪的问题，开发商要骗钱是绝对一骗一个准，在二手房交易中，想诈骗，也是很简单的事，成功率高的吓人。
现在你要是做生意没钱，去国土部门和房管部门各办一个抵押手续，抵押给不同的银行，没有任何手续上的障碍！无法确定房屋的地理位置，就是目前房屋管理体制上的最大灰色地带，而这个地带当然可以成为很多人的发财乐园。
一手房主要是骗银行，当然，银行的办事人员也不是不清楚这些的，只是他们已经被开发商喂饱了。而买卖二手房呢？风险更大。在二手房交易中，业主一房多卖，先卖给你，然后发现愿意出更高价的买主后，立马和你毁约，卖给另外的人，只要房子没过户，他任何时候都可以这么干。没有任何的办法可以对他的行为进行制约。这还好，这样，你还是跟业主面对面，最后，你的钱回来的可能性比较大，只要是你办了第三方托管。可是，你的交易要是交给中介做，那就麻烦了。大部分人对二手房的交易流程不熟悉，当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。而许多中介公司就拿你跟他们签订的全权委托书干不法的勾当。这些中介接触到你就跟你说，资金监管和网签流程复杂，过户及取得房款时间长等，让你全权委托，结果，他们就是拿你的钱去周转。前阵子深圳中天倒闭，有多少业主卖了房子没拿到房款，有多少买家交了钱连房子影儿都没看到啊？
在目前的体制下，我建议你即使你有能力一次性付款，在二手楼交易中，你也应该选择按揭。这样，督促业主办理过户手续的任务，就落在银行手中。这样，虽然你交了很多手续费，但是风险也小了很多。
一房多�
