深圳规则-第41章
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蛋。
不过那天酒席散后，李自为对我说，他发现来宾中有陈崇兰的人。我也是有点多，就问他：“你说，这姓陈的老家伙总盯着我干嘛？他不累啊？”
李自为笑着说：“你现在风光无限，他日渐黄昏，你说他能舒服吗？”
作者：桔子青涩也许甜 回复日期：2008…6…30 18：59：29
顶
作者：桔子青涩也许甜 回复日期：2008…6…30 21：19：33
再顶
作者：arisheng 回复日期：2008…6…30 21：53：53
3
作者：真的三生有幸 回复日期：2008…7…1 1：02：17
世事啊！
作者：三位一体机 回复日期：2008…7…1 9：57：31
天佑的习惯就是攻击党和政府
作者：碧梧阴下 回复日期：2008…7…1 9：59：49
呵呵，又能见到你
作者：洛阳老伍 回复日期：2008…7…1 12：01：42
mark
作者：jiangyong0109 回复日期：2008…7…1 13：46：18
记号3
作者：简单船夫 回复日期：2008…7…1 17：37：29
楼主辛苦啦，继续加油啊！
作者：爱情模式 回复日期：2008…7…2 9：14：00
顶
作者：arisheng 回复日期：2008…7…2 14：41：28
333333333333
作者：ntwq2007 回复日期：2008…7…2 16：37：48
做个记号先！！！
作者：简单船夫 回复日期：2008…7…3 16：24：31
难道这就是传说中的太监贴！
作者：到底哪个能通过 回复日期：2008…7…3 17：25：56
为什么不接着原来的那个帖子写下去？
作者：butaiqingxing 回复日期：2008…7…3 18：32：03
3
作者：三皮脸 回复日期：2008…7…3 18：37：36
留爪~
作者：拉开心情况2790 回复日期：2008…7…4 11：57：19
看看有没有更新
作者：爱情模式 回复日期：2008…7…5 18：48：39
好几天没有更新了
作者：yjh25108 回复日期：2008…7…5 19：11：29
诚邀喜欢讨论社会问题得朋友加群 36176388
作者：天佑中华A 回复日期：2008…7…5 19：57：58
奠基仪式，柯真如吕永森也来了，我简单地跟他们聊了几句，柯真如没说什么，就是表示祝贺而已。但是，吕永森却跟我吹嘘了半天，说他最近又抠了两个富婆，其中一个是在布吉开店的香港女人，我知道他说的是赖云裳，但是，我还是假装不明白。
第三十二章
奠基仪式以后，由于工程部分有房震在具体负责，加上南民敏也是工程管理专家，策划部分又有赵锦辉负责。我现在就有大量的时间来思考营销方面的事情了。考虑营销就要考虑成本，那么房地产的成本到底是怎么回事呢？主要的来说，房地产的成本主要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等等。这些成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算公司行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。前几年有一个政协委员弄出了一个提案，要求开发商公布房地产开发成本。当然，这一要求被建设局驳回了。为什么？因为开发商在法律上没有公布成本的义务，建设局如果这样做就是违法的。
其实任何企业的生产成本都不是什么秘密，任何行业的成本只要你去留心，都可以简单地估算出来。但是同一类型企业，因为在运做方式、管理模式、财务管理、营销成本等方面不可能是不可能完全一样的，所以，他们的成本也就不会相同，那个政协委员所说的公布开发成本实际等同于公开了企业最核心的竞争力，那生意还有得做吗？我估计任何一个公司都不会干的，所以，那个政协委员的提案就等于没提。于是，我有个想法，我们的政协委员，对了应该等于美国的众议院或者英国的下院吧，他们在那会议上究竟起了什么作用呢？
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房地产项目的制胜之道是什么？增加竞争力？怎么增加？最主要的就是控制成本。怎么控制？那就要在土地成本、前期费用、建安成本、配套成本、销售费用、管理费用、财务费用、税金等等方面下功夫。达尔文说：自然界能生存下来的，不是那些最强壮的，也不是那些最聪明的，而是那些对外界的变化最具有适应能力的。所以，控制成本是为未来的营销做足功夫。
那阵子，我和莫小平对成本控制下了很大的功夫，因为我们知道，许多房地产企业在开发房地产项目之前，并未确定一个总的成本管理目标——目标成本，而是钱花到哪算哪，这就会导致成本失控，无法为成本管理提供明确的目标和方向。我那时办公台下一直写着这样一段话：对项目开发成本影响最大的因素就是企业领导者的决策，决策不当或决策失误所造成的损失，对房地产企业来说是难以估量的。一个错误的决策会给企业带来巨大的亏损甚至可以使一家企业倒闭。
我因为自己是做工程的出身，所以，甚至建安成本对整个项目的重要，那段时间，我还和南民敏、房震一起加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购便宜的材料，甚至我们亲自出马“货比三家”。 李自为、杨在田把建筑公司管理得很令人放心，只是这段时间，王巍巍似乎总是心事重重，我又太忙，没有好好地问她一下。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…7…5 20：03：23
控制成本只是管理的一面，但是造什么样的房子，卖给谁，怎么卖？这更加复杂。比如：地块的地脉价值、历史背景，市场的细分和提炼，产品规划的可行性，综合资源的整合是否符合目标客户的需求？这一切都源于项目定位的准确，这不是书本上能够看到的学到的，也不是踩踩盘就能决定的，这需要眼界、积累和经验。那段时间，我几乎天天与赵锦辉王凯找代理公司广告公司开会，对即将开始的销售进行精心的准备。
进行决策前，你会遇到很多的信息，尤其是老总，这些信息中有些是有用的，有些是无效的，有些是误导的，等等。关键是你自己要有一定的判断，不能没有选择的接收，那样，你就会陷入公说公有理婆说婆有理的两难境地，最后的决策很可能就是错误的。
代理公司有个女孩子叫张小莹，四川妹，平时不怎么说话，但是，有一次在讨论用什么方法定价的时候，当大家一致倾向于用权重法的时候，她提出，要注意现在消费者的心态、投资气氛、市场环境、政策导向等问题。说，如果仅仅按权重法定价，我们就不能使价值最大化。她提出的预期价格居然比目前片区价格高三分之一。这个建议一提出，会议一片哗然，很多人都觉得不可思议，她的老总甚至当面说这绝对是个疯狂的想法，我当时至少也是这么认为。但是，那女孩子还是坚持她的观点，说我们现在前期推广力度不够，蓄水不足。而这些，我是清楚地知道的，原因只有一个，那就是，我们现在没钱。我们现在只是在售楼部前面立了块广告牌，其他的任何推广都没有。
见我比较忙，那女孩提出一个新的思路，那就是在网络上搞一次试水。利用深圳房地产信息网的业主论坛来进行推广，写些软文，然后搞些讨论，看看市场反应。我觉得可以，就同意了。
我还不知道什么叫网络营销，也不知道什么叫做炒作。我甚至对张小莹的建议半信半疑，我觉得一个小女孩的建议看起来很大胆，但是，毕竟我们不熟，就试试看吧。我甚至还和张小莹的老总交待，回去千万不能难为那女孩子。
我的网络水平很菜，虽然莫小平在我办公台上装了一台电脑，可是我的主要用处也就是看看新闻或者到中游打个拖拉机什么的。
第二天，张小莹打电话给我说，她和同事已经开始发帖。我上去看了看，觉得说得天花乱坠。当然我还不知道怎么看回帖，甚至不知道这回帖有什么用处。
过了大约一个星期左右，我发现售楼部的访客比较多了，开始还以为人家是看中我的盘，后来经过询问才知道，很多都是从网上知道的。再过了几天，张小莹告诉我，现在她们开始炒我们这个盘的亲水，我上网看看，觉得文章现在很多，看了些觉得有些言过其实，自己脸红了一阵子。
再过几天，张小莹和她老总送来一个网络调查报告，我这才大吃一惊，原来这网上也有这么多的意见啊。项目是需要定位的，人群也是需要定位的，这就是市场差异性对我们的要求。那么既然网络有这么大的影响，我立刻叫赵锦辉通知广告公司来开会，叫他们与代理公司、策划部拿出一个网络前期推广方案出来。不久，一个很好的方案出来了，我们给了房地产信息网一点钱，一场轰轰烈烈的前期推广展开了。 我很满意那次推广，也就是那次，我才真正感觉到了网络力量的强大。说实话，那次我们给房地产信息网的钱还不到做一个大型广告牌价格的一半，但是所起到的作用是一个广告牌无法比拟的。
在进行网络营销的同时，正赶上杨在田惠州项目结回来一部分钱，我就抽调出来一部分作了一点平面广告，但是，总的效果还是不如网络。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…7…6 9：47：15
莫小平经过跟谭局长沟通，我们顺利地接下了XX局另外一个工程，而且这个工程XX局收的管理费比上次少得多，我知道这是莫小平的功劳，在资金非常紧张的情况下，我还�
