我们房地产这些年-第8章
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8月的一天，参加“特区条例”策划和起草工作的国家进出口委员会副主任江泽民来到深圳，到罗湖考察时也被大雨淋湿了。深圳的夏天，雨说来就来。一阵瓢泼大雨之后，地势低于海平面两米的罗湖低洼地带，大小马路瞬间变成一条条纵横相交的小河。江泽民看到，公共厕所的脏纸、粪便也漂到街上来了。从罗湖桥过关而来的香港人，一个个挽着裤子，高高举着鞋子，在水中深一脚浅一脚地摸索前行。回到广州，在跟广东省委负责同志商量特区规划时，他对任仲夷、吴南生说：“老天爷已经给了我最好的回答。深圳特区建设不从罗湖开始不行，这个规划应该定下来。”
吴南生后来回忆起这一段焦头烂额的日子时，感叹道：“我的脑袋简直被压扁了。”
但正是这两场雨，引发了吴南生和深圳人对土地换资金的深层次思考。
吴南生找到分管基建的副市长罗昌仁，要求他一定要把水治住，否则难以建特区。他说：“罗湖是外商进入国门后的第一站，关系到深圳乃至中国的形象。我们要成功地进行招商引资，一定要先拿下罗湖。搬掉罗湖山，土方正好来填平那些洼地，岂不是一举两得？”
吴南生叫来工程师们，估算“五平一通”成本，结果发现，第一期开发4平方公里，最少也要投资近20亿元，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。
钱，哪里来？这时，有人又提到了土地。
其实，稍懂些经济学的人都明白，土地本身就是一种经济资源，特别是像深圳这样靠近香港这个国际金融贸易中心城市之故，级差地租收益本身就是十分值钱的东西，这在香港已是成熟的土地开发“套路”。而当时，由于长期闭关锁国以及“左”的思想观念，我们还不明白这回事。当国门打开之后再看到外面的精彩丰富的世界，确实有点乡里人进城的感觉，闹出许多笑话。
在制度和市场都处于一片空白的情况下，改革的每一步都是“摸着石头过河”。当时，深圳的第一批房产证是由企业发出的，原因是政府管理职能尚未健全，于是在相当程度上“代行管理职能”的深圳特区房地产公司就自己印刷了一批房产证发给业主。
好在邓小平打开了国门，我们才不至于继续做乡里人。如今再看骆锦星当初的智慧之举，确实有点戏剧化，但此举改变了中国城市建设开发的大思路，为深圳城市早期建设筹集了大量资金，催生了一门新生的行业——房地产。
东湖丽苑的成功，让吴南生和深圳人彻底打开了思路，信心大增。如同穷则思变的安徽凤阳小岗村18位村民，深圳人决定破釜沉舟。于是，他们很快拿出了方案： 第一步在罗湖开发0。8平方公里，拿出40万平方米土地作为商品用地，收取土地转让费。深圳官方终于悄然开始了进行土地资本化探索。一位深谙中国官场的市领导建议，将土地转让费改为土地使用费，宣传起来好听一些。这就是后来的中国房地产“土地使用费”的这一专有名词的前生后世的历史渊源。
由于合作经营很成功，香港妙丽集团进而申请独资开发经营。刘天就与深圳特区房地产公司再次签订合作协议，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年限30年，使用费每平方米5000港元。这个标准，对深圳来说，已相当可观，但当时香港的地租每平方英尺已达1。5万港元，相比之下，深圳的地价只是香港的1/11。
很快，深圳特区房地产公司单在罗湖小区就引进外商独资经营房地产项目10个，出租土地4。54万平方米，土地使用费达2。2亿港元，吸引外商投资达40亿港元。
不到一年，蹲踞在罗湖关口附近的罗湖山倏然消失了。90万立方米的罗湖山，化成罗湖片区的130万平方米土壤，罗湖小区首期0。8平方公里土地平均增高了1。07米，最低洼处增高了4米。邓小平第一次视察深圳时登高望远的国商大厦，及后来的国贸大厦、发展中心、香格里拉酒店等宏伟建筑，就是屹立在罗湖山上的。
昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心。若干年后有经济学家测算，最早开发的0。8平方公里的罗湖商业区，其地面上累积起的财富已足可铺上一层厚厚的百元大钞。
从土地的无偿划拨到有偿使用、合作开发，深圳特区的拓荒者初尝了市场经济的甜头——掘到了起步创业的第一桶金，也拉开了房地产商业开发的序幕。
土地活了，深圳热了，资金来了，发展自然就快了。在特区最初的几年里，深圳用收进的逾十亿元的土地使用费，建成了一大批交通、能源、通讯等基础设施工程，为后来的城市发展打下了坚实的基础。
深圳从1980年开始推出以收取土地使用费为主要内容的土地使用制度改革，首开国有土地有偿使用之先河，其意义尤为重要而深远，影响了整个中国。
1980年8月，全国第五届人大常委会通过的《广东省经济特区条例》中，以法规的形式肯定了“国有土地有偿使用”的原则和“以外商独资、合资、合作”等方式引进外资开发经营土地资源的做法。
现代意义上的房地产开发是在党的十一届三中全会以后逐步发展起来的。到1980年，已有100多个城市组建了住宅公司。这些由城市房管部门组建的住宅建设公司，已成为加快住宅建设的一支力量，发挥了积极的作用。这年出台的《全国城市规划工作会议纪要》提出了实行综合开发和征收城镇土地使用费的政策，明确了“对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发”。在《纪要》的指导下，各地原来的“统建办”才逐渐转为房地产开发公司。
1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了我国第二家房地产公司——北京市城市开发总公司，拉开了北京房地产综合开发的序幕。
1980年
● 3月13日，《人民日报》发表评论员文章《加快城市住宅建设》。
● 6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”，我国正式实行允许住房商品化的政策。
● 7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。
● 11月，由国家建筑工程总局和中国人民建设银行总行联合签署了《关于组建中国房屋建设开发公司的报告》，上报国务院。这个报告明确提出了“试行住房商品化”这一崭新的命题。
1981建房提速工程招标
中国，正站在高高的脚手架上砌着一件又一件襁褓
一个又一个愿望
一个又一个心脏
每一朵白云都轻拭着
你崇高的疲倦
在你的头顶，蔚蓝的
天空歌唱着
落在你的肩上
——曹汉俊《中国，站在高高的脚手架上》
1981年，中国社会经过近三年的拨乱反正，一些重大历史遗留问题有了结论。但是，翻阅这一年种种公开的出版物，满目皆是“打击投机倒把”的报道，给人一种剑拔弩张、如临大敌的感觉。因此，在一部分记录中国经济改革史的人笔下，1981年远远算不上一个吉利的年份。
1月，国务院两次发出紧急文件“打击投机倒把”，这两个文件口气严厉，措施细密，并都被要求在各大媒体的头版头条进行刊登报道。一时间，“打击投机倒把”成为当年度最重要的经济运动。经济整肃让嗷嗷待哺的民营经济遭遇了第一次寒流。
“摸着石头过河”，走一步看一步。这是小平同志确定的渐进改革的路径。
毕竟，中国改革开放是一场前无古人的新革命。打破旧秩序，建立新规则，势必会受到一系列观点、体制的束缚。而与此相伴，城乡物价大幅上涨，各项经济指标下滑，中央财政出现严重困难。在这样的情况下，中国改革开放后的第一次宏观调控便起始于这一年。
结果，1981年的基建投资比上年减少250亿元，各地的投资热度大减。
“1981年的日子很难过，这是当时没有料到的。”很多年后，许多当年已开始创业的企业家回忆时无不感慨良多。
1981年，国内报纸上几乎没有什么新开工工业项目的报道。但是，国家却没有压缩住宅建设项目的投资。
在1981年2月25日第五届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议上，国务院副总理兼国家计划委员会主任姚依林在《关于调整1981年国民经济计划和国家财政收支的报告》中说：“我们是一个发展中的国家，又经过了10年动乱，一方面百废待举，这是人民的愿望，另一方面又不能百废俱举，因为国家的力量有限。……1981年基本建设总规模由原计划的550亿元调减为300亿元。要把投资集中用于职工住宅和城市公用设施等方面的建设。”基本建设投资总额，财政部后来又追加了80亿元，其中有35亿元用于增加住宅建设投资。
加大住宅建设，就需要成立建房子的机构和企业。
1981年1月16日，经国务院批准，国家建筑工程总局和中国建设银行联合组建了中国房屋建设开发公司（1987年11月更名为中国房地产开发总公司，1993年1月再次更名为中国房地产开发集团公司），这是我国第一家全国性房地产开发公司。这家公司的诞生，是中国房地产业的一个里程碑。80年代全国房地产年开发量最高不过1亿平方米，而中房集团的年开发量在2000万平方米左右，约占中国1/5的开发量，也就是说当年中国老百姓每五套房屋就有一套是这个公司提供的。
1981年1月，宁波房地产总公司在“
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