我们房地产这些年-第67章

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在3月份召开的两会上，中央已经把“宏观调控”作为一项大政方针和今年的首要任务明确提了出来，但在代表和委员中间获得的反响，却似乎并不像三农、东北振兴等议题那样强烈。中央电视台经济频道在报道“两会”期间，专门拿出两天时间，在《经济信息联播》节目中整版播出关于宏观调控的报道。

4月9号，这一天被普遍认为是中国启动2004年宏观调控政策的一个重要的时间点。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析了第一季度经济运行情况和走势，研究采取有针对性措施，解决经济生活中的突出问题。

随后，中央金融工作会议要求，要加强货币信贷调控，银监会开始对钢铁、水泥、电解铝三大行业的信贷资金进行专项检查，此后，国家环保总局、证监会、建设部、国土资源部也加入检查队伍。

然而，就在这一系列调控措施展开之际，一些地方的投资热情却并没有因此而有一丝减弱。地方政府出于本地区利益的考虑，抓紧时间上项目、抢进度，要赶在中央关门之前挤进去。国务院调查组的一位官员曾经对媒体透露过一个细节：　他们上午刚踏上回京的归程，下午当地主要领导就在会议上指示下属，该干啥还干啥，“还能因为盖几座楼就把我的帽子撸了”？4月25日，中国人民银行副行长吴晓灵在参加博鳌亚洲论坛时公开喊话，“各界不要与央行博弈。不要因为央行现在出手还比较温和，就想趁机会‘干一把’……希望各有关部门自觉控制，以免矛盾激化，导致银行采取大家不愿看到的更强硬措施，对大家都不好”。半个月后，《商务周刊》在当年5月的一篇封面文章中，把这种现象巧妙比喻为《刹车与油门的博弈》。

显然，在这样一种博弈格局下，中央不搞宏观调控，则最终的呆账要由中央银行来买单；中央搞宏观调控，所带来的损失和成本则几乎完全由地方来承担。在利益关系错综复杂的博弈过程中，中国经济发展的深层次矛盾一览无余，庞大的国有资本集团以及相关联的地方政府利益已经形成了一股惊人的“挟持力量”。

在这个背景下面，中央政府终于在犹豫一段时间后重拳出击。

2004年上半年，中国房地产经历了宏观调控最严厉的“春天”。

房地产一直牵动着中国人最敏感的神经。房地产业是近五六年间拉动中国经济增长的火车头。蓬蓬勃勃的住房需求推动着房地产及相关行业迅猛发展，房地产等行业连续几年都以超过30％的高速增速运行，2004年上半年度第一季度增长幅度更是令人惊心动魄。

早在2003年的9月份，政府对房地产市场“过热”问题就发出了正式警告，但房地产热潮一直持续，房地产业的投资热潮再度被激发，转眼之间蹿上了巅峰，房价犹如难以驯服的脱缰野马，一路狂飙。社会上有这么一句话：“刘翔速度也赶不上房价上涨速度”，民怨已渐成沸腾之势。许多老百姓已把房地产视为目前中国经济出现“过热”现象的“罪魁祸首”。

正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次调控亦是直指房地产业。

4月下旬的一天中午，正在建设部机关食堂吃饭的住宅与房地产业司司长谢家瑾，突然接到部办公厅的通知，让她速到308会议室开会，她预感到一定有重要事情。

果不其然，刚从国务院开会回来的汪光焘部长，紧急向大家传达国务院会议部署宏观调控的有关精神，房地产作为这次调控的重点，要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制其投资的过快增长，以及对相关行业的影响。听了传达，大家都明白了事态的严重性，表示坚决维护中央宏观调控的统一性、权威性和有效性。

实际上，从3月份开始，一系列文件和举措如一道道“金牌”接踵而出，令开发商惊慌失措。最重要的是2004年8月31日，这是所有房地产开发商最难忘的日子。3月31日，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定当年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过“招拍挂”的形式进行出让，业内称之为“8·31大限”。这是中国土地政策第一个历史性的转折，而这个转折又不得不转。

从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，产生了固定资产投资的泡沫；第二还是地价太便宜，谁能搞定掌握批地权利的人，谁就能优先拿到地，权钱交易、暗箱操作层出不穷；第三依然是地价太便宜，以这种便宜的协议转让形式流入少数房地产商名下，实际上是对公众利益的变相剥夺，既不符合市场规律，更有悖社会公平原则；第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。总之一句话，不能再便宜卖地了！

随后的10月28日，央行宣布九年以来的首次加息，又令房地产业内骤起轩然大波。银行的加息政策，直接地影响了无数人的买房卖房计划，更影响了每一位房地产投资者的行动。中国房地产经济还能繁荣多久？房地产还值不值得投资？怎么投资？11月，国土资源部又连续出台3个与土地有关的文件。调控政策频率之高、力度之大前所未有，根本容不得房地产业有时间考虑对策。而以“管严土地，看紧信贷”为主的调控措施，又都招招击中这个行业的两大命脉。在调控中，行政部门的态度坚决出乎绝大多数观察家的预料。与此同时，国内各大报刊纷纷发表言论，对房地产的过热进行反思甚至情绪性的猛烈声讨……紧缩政策的组合拳频频出击和强大的舆论营造，不仅改变了消费者购房的价格预期和投资者的收益预期，而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式，从而导致了购买力的迅速下降和楼市成交量的急速萎缩。房地产的冬天突然降临。

显而易见，宏观调控的措施奏效了：　一直节节高升的投资出现了明显的下滑，由4月份的34。7％高位迅速降至5月份的18。3％。贷款的增幅也出现下滑。市场上的钢材价格明显回落。6月，全国70％的开发区被撤销。

不过，不少经济界人士很快发现，这一次宏观调控和以往的宏观调控有一些不同，政策虽然严厉，但并没有一味压缩、控制、一刀切，将经济增长速度压下来。有人把这次宏观调控的特点概括了两个字：

点刹。我们整个的经济生活也是一部高速行驶的汽车，作为驾驶员、掌控员要使它尽量平稳地去行驶，需要点刹的时候就要及时点刹。那么它就会平安地、持续地、快速地运行，达到我们自己发展的目的。

有人说2004年是中国房地产政策年，也有人说2004年是中国房地产政策执行年。不管是政策的制订还是执行，从宏观上讲，至少在这一年内，政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。因为房价始终是房地产市场最为敏感的神经。房价涉及各个层面的利益，既是购房者关注的话题，也是政策面最为关注的问题。

十几年来，我国的房价经历了三次大的变化。而这三次房价的变化都是和当时的国家政策有着直接的关系。

1991年国家未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大地拉开了差距，并带动了内销房价格的上涨。可以说，20世纪90年代初房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让。

房价的第二轮的上涨是在1998年“23号文件”停止住房福利实物分配之下产生的。1993—1997年的房价下滑与投资下滑，曾造成1996—1997年的房地产全行业亏损。1992—1993年曾经房价高涨的地区，在这一段时间内的第二次房价上涨基本都是一种回归性上涨。第二波的房价增长也没有影响市场中日益扩大的消费需求增长。

房价的第三轮抬高的原因是土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地“招拍挂”，给原本平稳增长的房价烧了一把急火。“招拍挂”后土地价格的全面上涨，为房地产商提高房价提供了理由——“地荒论”开始流行，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。

三次房价的快速上涨，主要的动因都与国家的政策变化相关。政策变化的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期。

发生在2004年春夏之交的这场猛烈的宏观调控风暴，让许多中小开发商不知所措，他们对未来的前景感到迷茫。这不禁使人想起自然界的一种现象：　在内蒙草原上，羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例，才能维持良好的生态平衡，羊群才能维持正常生活。如果人不对羊群的数量加以控制，老天爷就要来干预，这是生存竞争，优胜劣汰。

对类似问题，美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析：　中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。

中国在由传统的计划经济向现代市场经济的转变过程中，由于市场发育不成熟，法制不健全，使得政府的政策手段在市场经济中必不可少。但是也正因为如此，容易扭曲市场规则和价格信号，从而导致市场失灵。从这个角度讲，政策支持是有限度的。只有有限的政策才是有效的，才能达到最佳的资源配置，才会有一个