我们房地产这些年-第51章

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为了支持受金融危机冲击的亚洲国家尽快走出困境，中国政府作出了人民币不贬值的战略选择。刚刚当选的新总理朱镕基承担了空前的风险和压力。其实，受金融风暴影响，我国出口增长率也出现了下降，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。全国各地的企业家们都在忙着大打价格战，大商场也在寻找一切理由进行打折促销。就连燕莎百货——北京城当时富人扎堆购物的地方，有些商品居然打到一折。就是这样，消费者还是不为所动。

面对这样的局势，想要扭转经济下行趋势和消费过冷的势头，唯一的方法就是向内寻求出路。于是，“拉动内需”便成为这一年的一个热门词语。当时全国居民储蓄已高达五万亿元，很多年后人们称高储蓄率为“笼中老虎”，如果把这只老虎释放出来变成消费力，经济复苏的问题或可迎刃而解。于是，朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的房改，激活房地产市场。

由于前一轮房地产泡沫破灭的影响，直到1998年，中国房地产市场仍然是萎靡不振，中央对房地产的政策也并不支持，甚至是压制的政策，贷款、按揭受到诸多限制。但自1996年始，因国内外经济形势的变化，国民经济面临衰退的危机，中央经济政策随之发生了转变。上一年，国务院已经开始对房地产“松绑减负”，国家计委和财政部等国家相关部门取消了建筑行业的48项“不合理收费”。

1998年1月，房地产业的标志性人物王石突然接到深圳市委的通知，让他立即前往北京，有中央领导要见他。当他赶到北京，才知道那个人居然是朱镕基。王石后来回忆说：“朱总理向我询问了对房地产市场走势的看法。”日后分析，这是一件很耐人回味的事情。

1月14日，朱镕基主持召开第二次会议，听取“关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告”。在听取大家的讨论时，朱镕基不断插话谈了自己的观点。

在有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时，他说，“我不是为房改而研究房改，否则我现在根本没有时间和你们讨论这些问题。我集中力量考虑下半年取消福利分房。我的着眼点是找新的经济增长点。要通过多建房、多卖房，带动建材、钢材等需求，达到扩大内需、拉动经济增长的目的。”

当有人提出停止单位建设住房后，是否会出现住宅建设的数量不增加反而减少的可能时，朱镕基说，“我不操这个心，把原来单位建房的钱全部转化为住房补贴，谁买房我发给谁，但是前提是你自己掏出存款，还要向银行贷款，建房资金的总数是放大的。关键是要把原来单位建房的钱转为购房补贴，调出职工个人和银行的钱，投入住房的总资金加大了，这个蛋糕一定是能做大的。”

不难看出，朱镕基不但决心大，而且胸有成竹。

2月28日，朱镕基召开第三次会议，进一步听取各部委就完善房改方案和实施细节问题的意见。建设部提交的报告和房改方案在会上获得通过。会议结束前，朱镕基作了重要讲话，明确指出：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”

3月19日，在“两会”闭幕后举行的中外记者见面会上，新任国务院总理朱镕基回答了凤凰卫视记者吴小莉的提问：“外界称你是‘经济沙皇’，你喜欢这个称呼吗？”朱镕基说自己不喜欢这个称呼，并说出一番多年后人们才回过味来的话：“我感到任务艰巨，怕辜负人民对我的期望。但是，不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将一往无前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已。”他承诺在他这一届任期内要激活经济，启动内需。

当有记者问及住房制度的改革时，朱镕基作了如下回答：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”

3月24日，在朱镕基总理主持召开的新一届国务院第一次全体会议上，他再次强调：“要加快住房制度改革和居民住宅建设，使之成为新的经济增长点。”

相关措施也相继出台：

4月28日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，宣布即日起执行：　贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70％。

7月份，又将原来的6％契税、3％点契税和6％赠与契税，合并为3％~5％的契税。

这些措施已经逐渐在温暖市场。

之后，一场紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点，以推动住房货币分配为核心，以新房实行新体制为重点，以增量住房的改革带动整体房改的战役即将正式打响。

6月15日至17日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从当年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知成就了真正意义上的中国房地产市场。

这份后来被看做房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起，历经整整十个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。

20年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底转身。

房地产业赶上了“千年等一回”的黄金时代。

住房改革的旋律回荡在整个华夏大地。实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破，房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中。这是我国住房制度改革历史中划时代的一个变革，而且随着时间的推移，其意义将会显得更为重大。

随后，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。为鼓励购房，央行还特意安排了1000亿元住房贷款指导性计划，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策。

次年2月，中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“积极开展个人消费信贷”的口号第一次出现了，提前消费、贷款买房、银行按揭等概念陆续登陆中国内地。

房改政策的大转向，被认为是中国房地产市场转折的一个关键因素。其刺激力度之大，超乎绝大多数人的意料。福利分房的终结，给“要房”画上了句号，更给“买房”添上了加减号。1998年房改，明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始集中释放。《楼市》杂志主编王亚这样评价房改，“这个政策是亚洲金融危机之后改善市场需求的转折点，其效应持续10年。消费信贷刺激了家庭的住房需求，而大规模的基础设施建设则释放着持续的投资需求。大量的企业也就是在这之后开始进入投资扩张时期的。由于投资旺盛，整个经济对于上游基础部门的能源和原材料的需求保持了持续地增长，这为大量上游国有企业提供了有利的市场环境。”

在后来的十年中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”。有商业头脑的企业家强烈地感受到巨大的市场需求和千载难逢的机会。于是，一大批专门从事住宅建设和经营的房地产企业应运而生。那是房地产商掘金最迅速的年头，谁都想在这华美的筵席中捞上一桶金。

上一年，已经“单飞”的“万通六兄弟”之一的潘石屹，买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址，他要开发一个“小型办公、居家办公”的现代商住楼，起了一个洋名叫“SOHO”。楼盘设计得很时尚，是当时京城少有的简约风格。为了贷款，他想尽办法找到一家大型国有银行的支行行长，行长对他说：“我们有政策，规定不能与私人企业家见面。我们支行在1954年时给私人农户借钱去买驴，结果你知道怎样吗？他们没有还钱。”潘石屹听到这里也明白行长的态度了，一时心凉了半截。

楼市清淡，SOHO现代城推出后一直销售萎靡，潘石屹特意请来曾经在万通广场有过合作的香港人邓智仁出任项目的总策划。邓智仁一开始信心十足，不曾想事与愿违。尽管他绞尽脑汁，使尽百般手段，SOHO现代城的广告和新闻日日见报，房子就是卖不动。到1998年11月，邓智仁终于失去了耐心，跟潘石屹大吵一场后，心灰意冷地弃“城”而去。这个月，正是北京房地产销售的淡季，潘石屹在公司内部除了天天喊口号，也实在想不出什么高招来。就在这时，“风水”突然变了。从11月下旬开始，冰冷的北京突然异乎寻常地热起来，现代城的销售嗖嗖地上去了，最高的一天，卖了17套，成交额一下子就是3000万元。这离邓智仁弃现代城而去还不到20天。潘石屹的好日子就这样凭空而降，好运从此一直持续至今。

房改政策带来的好运不只属于潘石屹一人。

1998年，杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘，在广州市场首推全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同期交付。虽然房价定得很高，但购房者可以办理按揭，对资格的审查也相当宽松。这让广州人打破了春节不置业的传统，3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。

同是这一年，朱孟依在广州开发的楼盘也卖得火爆，效益颇佳，净资产收益