我们房地产这些年-第38章
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如何协调好改革、发展、稳定三者关系，成为摆在国家决策层面前的严峻挑战。
这一年，我们见证了房地产泡沫所达到的那一瞬间的巅峰与破灭，更记住了经济学中的一个重要词汇——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，就与中国房地产结伴而行，并结下了不解之缘。
1993年的海南，是中国房地产发展进程中一段刻骨铭心的痛苦记录，是中国房地产业史上教训惨痛的反面教材。至少在当今这一代开发商的记忆中，它就像一个可怕的噩梦，如影随形，挥之不去。今天再回首这段房地产史，追忆远不是目的。
当时，整个房地产市场几乎达到狂热程度： 炒房、炒地皮、炒项目、炒楼花。在海口和三亚等有限的区域内，房地产的价格打着滚往上翻，只要是持有与房地产沾点边的文件，哪怕还没见着具体的土地和图纸，隔不隔夜都可发财。在这“一不留神就成百万富翁”的传说舞台上，一个骑自行车的人，第二天就可能开着辆奔驰过来，为什么呢？因为他“炒”成功了，一夜暴富。
炒地者手里都有一张“红线图”，即土地部门签发的关于获批土地的范围和位置的草图。简简单单的一张图纸，却在炒地者那里成为空中楼阁的凭证。当遇到买家，炒地者便拿出“红线图”。双方商谈好价格后，买家便会复印下“红线图”，然后摇身一变也成为炒地者，寻找下一个猎物。一张“红线图”可以串起十几个买家。最终，链条终端的买家将天价资金交付银行的公共户头，真正的买卖双方才能见面，中间的炒地者则在收取中介费后作鸟兽散。
一幕又一幕的财富大戏，颠覆了人们的致富理念。那是一个后来被称为充斥着泡沫的时代，无数怀揣梦想的人们以及几百亿的资金流入海南，房地产在不经意中成了在这里点石成金、完成原始积累的捷径。
上海知名作家叶永烈，就亲身感受过中国经济大潮下海南岛的狂热。他是这样描述的： 我一到海南岛，便见椰林夹道，瘦瘦高高的树干上长着一丛叶子，藏着一个个圆溜溜的椰子。友人笑着告诉我：“如今海南岛流行着一句话，如果从树上掉下一个椰子，打着三个人，其中必定有一个是房地产商。”
这话，一点也不假。
到达海口之后，我试着给一位三年未见面的朋友打电话。那是一个小伙子，大学毕业之后，在北京中央机关工作了几年。当时他的生活紧巴巴的，每天他和妻子分别骑着自行车，急匆匆地赶路，要花一个多小时，才来到机关上班。
我回到上海，也就跟他没有什么联系。1992年金秋的一天，忽然接到一个来自海口的长途电话。一听，是他的声音。我以为他出差海口，不料，他说自己已经落脚海口，并告诉我电话号码，我随手记了下来。
这一回，我来到海口，便用手指在电话揿键上摁了这号码。
从电话耳机里传出来他妻子的声音，原来他俩“雁南飞”，双双在海口安家落户。她告诉我，他开车去广西北海做地皮生意了，马上就会回来。
我很惊讶，他怎么会做地皮生意呢？我本以为，他是在海口的党政机关工作。
翌日，他打来电话，说已经从北海回来，马上要到宾馆来看我。
他来了，又令我吃了一惊： 他驾驶着一辆乌黑锃亮的奥迪轿车，车上坐着他的妻子。他说，那车是他自己的！
他跟我长谈他“下海”的经历： 一年前咬咬牙，横下一条心，辞掉了北京的公职，凑足了买飞机票的钱，就一头扎进“海”里。如今，他已是一家房地产公司的副总经理了。
他驾着自己的车，陪着我周游海口。我见到漂亮的崭新的高级别墅群，其质量远远超过了上海的那些花园洋房。这些高级别墅，都是最近雨后春笋般冒出来的，还有那一幢幢高楼大厦。怪不得，海口麇集了那么多的房地产商。时隔16年，下面的这组统计数字，依然能让我们想象到当年海南“房地产热”的波澜壮阔：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73。6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。
泡沫生成期间，以四大国有商业银行为首，银行资金、国有企业、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，投资房地产，总数不下千亿。大批外资也像潮水一样涌向了国内房地产业。
房地产价格一个劲地往上蹿，丰厚的利润吸引了不计其数的“炒家”，同时也使更多的房地产蜂拥抢滩。还在图纸上的房子和还在文件里的土地，就已经被炒来炒去，数易其主。很少有人意识到，在轰轰烈烈的买卖中，真正买来用于居住和商务活动的只有30％左右，而70％是投机者囤积起来进行炒作的。
事实上，大部分人和冯仑、潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮，是项目。新兴的海南房地产市场在史无前例的过度发展中，就像超高压的锅炉，几乎爆炸。
然而，游戏终归是游戏，泡沫终究要破灭。聪明者选择提前抽身，离开这场游戏，而其他一些意犹未尽者仍在侥幸等待着在鼓槌停下来之前将“花”传给下一位。只是，不是每个人都有“万通六君子”那样好的运气。1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧锣密鼓地寻找下家时，鼓槌突然毫无征兆地落下。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。简而言之，就是要紧缩银根，釜底抽薪。
16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。数千家开发公司卷款逃离，房地产就只留下热带海岛一个个曾让人冲动让人憧憬的梦幻，春梦霎时了无痕，良辰美景都付与了断壁残垣。房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。
中国的房地产业在其起步阶段就接受了这样的一次狂风暴雨的洗礼。
这场调控的遗产，是给占全国0。6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，全国金融系统的坏账就高达400多亿元，是积压房地产的重灾区。
开发商纷纷逃离或倒闭，“高烧”之下的海南房地产市场上房地产企业哀鸿遍野，痛不欲生。在海南7000多家房地产公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几十家因为某些原因实现了胜利大逃亡。
银行顿时成为最大的发展商，成为“大房东”。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实是先前挖好了的陷阱，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。各家银行的不良贷款率一度高达60％以上。在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，其中银行更是充当了游戏的鼓手和输血机。
即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超乎想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。
1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零十个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭“海发行”，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
房地产泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着数年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。尤其是那么多“烂尾楼”的存在，严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失，海南经济跌入低谷。泡沫破灭后，海南经济陷入了长达数年之久的低迷。
1992年秋天，江西木雕大王张果喜对媒体保守地承认有3000万美金的家产，按官方汇率，折合人民币约1。6亿元，在海南房地产泡沫急剧膨胀时期，一股“果喜风”刮到海南，在三亚跑马圈地的张果喜决定进军旅游房地产。他先后投入两亿资金建酒店，可正好赶上了“宏观调控”，突然降温的海南热使果喜酒店工程停了下来，张果喜投入的资金全部打了水漂。直到90年代末才又等来了机会把他的果喜酒店建成。在泡沫破裂的年代，能像张果喜这样重新崛起，实属凤毛麟角。
邢诒前就没有这么幸运。
1985年，邢诒前把他在岛外挖得的“第一桶金”带回家乡海南，先开服装厂，后开房地产公司，在那个流金岁月，财富攀升的速度可谓一日千里。“那时，海南土地的价格直线上蹿，让人心惊肉跳，刚到手的十亩地半年内涨了50倍，300多万元一亩，想不到吧？”邢诒前回忆起那场泡沫经济依然激动不已，投身房地产业让邢诒前从百万家财的服装老板摇身一变成为亿万富翁。
在事业顶峰期，
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