我们房地产这些年-第21章

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师、律师、建筑师、企业家等。其中最主要的是香港仲量行主席梁振英先生。他帮我们具体策划、研究办法、翻译标书等，整个“使用办法”前后经过八次大的修改。成稿前，市有关部门领导坐镇深圳，把香港各方面代表人士逐一请过来听取意见，真是花费了各方大量心血。

为什么借鉴香港的土地管理模式？蒋如高解释道，因为香港的模式容易采用。当时港英政府的土地制度是所有权归英王，而使用权可以有年限的出让，并且土地的使用受到明确的限制和严格的管理。而我们的土地所有权也是归国家所有，不能转让、不能出卖。当时国有企业已经把所有权与经营权分离。对照这个意思，土地也可以把所有权与使用权分离。参照香港的模式，就是所有权仍归国家所有，使用权可以按不同的年期和具体的用地条件，实行有偿使用或有偿出让。这是一个基本的体制上的参考。另外，当时香港是世界上比较活跃的城市，全世界的投资者对香港的制度很熟悉，参照香港的制度，不用做过多的宣传与解释，就能吸引全世界的投资者。

进行土地管理方面的体制改革，是一项前所未有的工作，上海市领导对此十分重视。经过一年认真细致的研究，1987年11月29日，《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”出台。这个政策是经过当时的国务院四位副总理的圈阅和上海市市长江泽民的批准才发布的，是法律层面的突破，在当时影响极大。

当然，上海首先进行土地批租毕竟是个新鲜事物，也引起了争议，焦点集中在土地批租和新中国成立前的“租界”有什么不同？是否会出现新的“治外法权”？这主要还是一个思想认识的问题，市委领导要求做好解释。“租界”是把中国的主权出卖了，而土地批租是要投资者接受我们国家的法律和管理，只享有使用权，到期土地仍由国家收回。为了做好社会宣传，有关方面还精心组织了数篇宣传文章在《解放日报》上发表。当时还请来梁振英先生给上海的干部讲课。就这样，社会各界一点点地对土地批租有了了解和熟悉，质疑之声渐渐消失了。

1986年

●　1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室，落实邓小平同志提出的出售公房、调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想。

●　2月，城乡建设环境保护部发布《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展新中国成立以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。

●　6月，全国人大通过《中华人民共和国土地管理法》，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。

●　8月，深圳特区涉外房屋的房产证、产权转移登记手续改由市房地产管理局办理。

●　10月，《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》颁布，对外商投资企业收取土地使用费，这是上海市第一次对土地进行有偿使用。

●　10月，深圳华侨城建设全面动工。4。8平方公里的土地上将崛起世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等一批深圳“名片”，开创旅游地产的新模式。

1987深圳拍地烟台房改

如此严肃的南方如此美好的体制

像一首纯诗

水和土，是博大简洁的意象

保存了每个劳动者朴素的歌声

——陈朝华《南方水土》

“当晚敲定，半夜就干”这是1987年广东人挂在嘴边的一句话。

但这又谈何容易？或如《共产党宣言》中所说的那样：　一切固定的、古老的、素被尊称的观点正在瓦解，而新的一切该是什么样子又无人知道。

不过，中国确实发生着更为激烈和深远的社会变化。天南海北的男女老少到了广州，无论干部还是“倒爷”，无论因公还是因私，大都想方设法挤出时间跑去花园酒店、白天鹅宾馆大饱眼福。大家列队而入，能看的地方一个也不放过，眼中全是惊讶的目光，嘴里全是由衷的赞叹。仅仅敞开大门任人参观这一项，就已足够让人大开眼界。而这一切，显然都是殖民地加资本主义的香港带给我们的。

1987年10月，中国共产党第十三次全国代表大会阐述了社会主义初级阶段理论，提出了党在社会主义初级阶段“一个中心、两个基本点”的基本路线，制定了到21世纪中叶分三步走、实现现代化的发展战略。十三大报告特别强调要加快建立和培育社会主义市场体系，指出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”这是我国社会主义经济发展史上第一次明确提出了建立房地产市场的概念，确立了房地产市场的地位和作用，为推动我国房地产业的发展奠定了理论基础。

让我们把目光再次投向深圳。

每个“伟大”诞生前都要经历阵痛，“中国土地第一拍”也毫不例外。虽然1987年4月国务院就提出了“土地使用权可以有偿转让”的意见，但深圳开始试点协议和招标出让土地使用权的消息不胫而走之后，外界还是议论纷纷。如何说服人们，如何让自己更加“理直气壮”地迎接“革命”的顺利诞生，深圳人“忐忑不安”。

1987年5月，在正式的改革方案出台之前，《深圳经济特区土地管理体制改革方案》论证会在西湖宾馆召开。国家土地管理局、广东省国土厅、一些兄弟城市的土地局有关负责人到会，会议的议题主要就是研讨深圳的改革方案是否可行，是否可操作。在论证会上，香港戴德梁行主席梁振英提出：“方案是可行的，但必须修改《宪法》和《土地管理法》，否则外商是绝对不敢来买地的。”

无论如何，宪法问题是个大难题。而推动宪法的修改在当时看来，不啻为“奢望”。按照当时的规定，修改《宪法》需要30个全国人大代表联名才有提案权，而当时深圳只有五名全国人大代表，连提案权都没有。

1987年10月中旬，中国城市土地管理体制改革理论研讨会在深圳迎宾馆六号楼召开。为改革找到理论上的根据，是深圳组织这次会议的初衷，但世事难料，到会的全是搞理论的名家，中国社科院、人民大学、复旦大学、中央党校都有人前来参加。这些专家大多带着研究生一起来。会上老师、学生分成两派，老师基本上对改革持反对态度，研究生持肯定态度的较多。双方争论的核心问题是土地有没有价值，如果没有价值怎么会有价格？《资本论》一页一页地翻着找根据，会上吵得一塌糊涂。

1987年10月27日汇编的《深圳体改简报》里记录了这次研讨会的一些详细内容：“一种意见认为，地球本体是自然物，非人类劳动所能创造，并无人类劳动凝结。土地没有价值，不是商品。此外，《宪法》规定不允许任何组织和个人买卖、出租、转让土地，土地使用权不管采取何种方式转让都是不合法的……另一种意见则认为，土地是商品，因为土地凝结了人类劳动，比如说土地上的‘七通一平’；此外直接物化在某块土地上的劳动量仅仅是衡量土地价值的一部分，还有一部分是从社会总价值量中转移而来与土地结合而成的价值，而且往往与直接物化在该地的劳动量无关。改革本身具有超前性，包括理论与实践的超前，不应回避矛盾，受制于现行某些法规。为适应经济发展的需要，有必要对现行法律中的部分条款做适当的修改。”

而事实胜于雄辩，深圳的代表在发言中说道：“大家一直在争论关于土地是不是商品、有没有价值的问题。可我们在现实中无论是协议还是招标，把钱都收上来了，你们说它有没有价值？”

争论归争论，该做的还要做。好时光，不等人！此前深圳刚刚极其低调地通过协议、招标方式有偿有限期出让了两块土地。

9月8日，深圳市首次以协议方式有偿出让土地。这块地位于振华、中航交叉路口，面积5300余平方米，土地用于建单身职工宿舍。中航工贸中心以议标的形式成交，成交价106万元。签字以后即交付21万元履行合同的定金。合同履行后，抵作地价。地价余款，中航工贸中心在30天内向政府一次付清。按合同要求，中航必须在1989年3月1日前完工。合同书规定，这块土地使用年限为50年。

9月11日，深圳市第一次以招标形式出让第二块国有土地。深华工程开发公司在九家投标公司的激烈竞争中获胜，它以合理的土地标价、良好的建筑规划方案和企业资信取得一块46355平方米住宅用地，为期50年的使用权。该地块位于罗湖区深南东路南侧、北斗路东侧，旧名牛屎湖。两年后，今天的“文华花园”在这块土地上拔地而起。

11月，国务院批准国家土地局的报告，确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州等城市为城市土地使用制度改革试点城市。由此我国土地使用制度改革正式实施。

深圳市委、市政府立即决定再跨一大步，举行公开拍卖。

300多年前，英国人威廉·佩第爵士留下一句经典名言：“土地是财富之母。”

300多年后——1987年末，在中国特区深圳，首次揭开公开拍卖土地使用权的面纱。

这是一次酝酿已久的拍卖，这是一次让全世界都瞪大了眼睛的拍卖。

历史将永久记住这一天：　1987年12月1日。深圳人敲响了土地拍卖的槌声，中国土地市场瞬间发生“惊天”之变。这一槌，在中华人民共和国的历史上，人们足足等了38年！这场拍卖，破天荒地将土地的所有权与使用权分离，是对传统土地管理体制的重大突破，引起了国内外极大关注。

那是个晴朗的下午，深圳会堂700人的会场座无虚席。上至