我们房地产这些年-第13章

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时机很是凑巧。这年初春，王石1978年第一次到深圳施工时结识的那个村长夫妇俩，带着打捞的鲜虾、一箱新奇士橙、一箱加州红苹果，来广州探望他们父母。那位村长的巨大变化，令王石对深圳在短短几年间到底发生了什么，产生了绕不过去的好奇。

第二章梦向何处寻这个时候，32岁的王石已经进入广东省对外经济贸易委员会工作，且已成家，有了一个女儿，正在过着“老婆孩子热炕头”的殷实日子。但是，机关的环境让王石很不适应，这个有着锡伯族血统的机关干部天生就是一个不安分的人。20多年后，他这样描述当年的自己：　在论资排辈的气氛中，我的工作表现欲受到了强烈的抑制。我上班不早到一分钟，下班前就收拾妥东西，只分配10％的精力在工作上。

仅仅130公里之外的地方发生着惊天动地的变化，却与自己毫不相干，这几乎让他坐立不安。于是，他决定再闯深圳。5月7日，王石乘火车抵达深圳。一下车，他看到整个深圳，就像一个巨大的建设工地，吊塔林立，机械轰鸣，让人热血沸腾。感觉与五年前已有天壤之别，这个边防之地的每一根草、每一缕空气此时都充满了新意。王石后来在自传中写道：“兴奋、狂喜、恐惧的感觉一股脑涌了上来，手心汗津津的。”他强烈地意识到这块尘土飞扬的土地孕育着巨大的机会。

王石的梦从此开始了。

1983年的深圳，罗湖口岸在高峰时每天有7万人通过。深圳的蛇口已经打出“时间就是金钱”的标语，国贸大厦也正以三天一层的速度建设着。这一年，深圳已同外商签订2500多个经济合作协议，成交额达18亿美元。与1978年相比，深圳的工农业总产值增长11倍，全市人均收入达4100元。

王石首先进入了深圳市特区经济发展公司。

在起步不久的特区建设大工地上，人们背靠着香港做贸易，赚钱并不难。

一天，王石看见街边耸立着许多储藏玉米的白铁皮金属罐。经打听，王石了解到深圳有很多鸡饲料厂，但作为鸡饲料的玉米却从国外进口，原因是无法解决东北玉米运到深圳的问题。

王石并不知道东北和深圳之间的运输情况，但他还是找到广州海运局，询问能否开通大连到深圳的航线。海运局回答，只要有货源，随时开通。

在和公司商议后，王石开始从东北采购玉米到深圳销售。第一笔生意是卖给深圳养鸡公司30吨玉米。每吨人民币1300元，共计3。9万元。

生意做成后，王石拿着两个条纹塑料口袋，去到养鸡公司收钱，他不仅不知道要给对方提供发票，连对方给自己的支票也不认识。

王石后来回忆说：“这两来两往，让我深刻感受到业务知识的贫乏。我开始规定自己，每晚下班后，无论多晚都要看两个小时财务书。三个月后，我阅读财务报表才没有障碍。”

在深圳火车站，王石扛上150斤的玉米包搬来摔去。1983年5月到12月，短短几个月，“倒腾”玉米的他赚了300多万元。

这就是王石获得的真正意义上的第一桶金。数目虽然不大，但有人却称之为“一个历史性的数字”。正是这笔不大的第一桶金，和深圳这块已被焐热的土地所蕴藏的各种可能，给了王石所等待的那种创业冲动。

若干年后遇到另一位知名企业家刘永好时，王石笑称：“如果当时我不转行，饲料大王的名分怕就是我的啦！”

五年后，一个名叫“深圳万科股份有限公司”的股票上市交易。“深圳万科股份有限公司”的董事长和总经理，就是王石。他将带领万科进入房地产开发领域，从而正式拉开他在中国房地产业画卷式的人生序幕。

20世纪80年代初，房地产预售由香港传入深圳，1983年深圳经济特区首推商品房预售概念。

谈到房地产预售，不得不说一个关键人物——尚志安。

当年的深圳似乎就是个理想国。这里巨大的、几乎没有开发的资源和环境首先吸引了大量移民。1982年初，这个叫尚志安的陕西人，从湖北武汉来到深圳创业。一天他走进深圳市政府，夸下海口：“给我政策，不要一分钱拨款，我就能在荒山野岭上开辟出一个工业区来。”

当时深圳市政府考虑来深圳投资办厂的都是来料加工，为吸引“金凤凰”落户，决定成立一个发展服务公司，正在找人来成片开发工业区。几位市领导碰了碰头，意见惊人的一致：　不用投钱，那就给他一块地，让他折腾去吧。

这块地，就是上步，一片杂草丛生的荒岭。尚志安做的第一件事，就是搭起了几座简易的竹棚，挂起了“上步工业区工程指挥部办公室”的长条型牌子。

随后，他拿着土地批复文件找到银行，贷款1800万。钱刚划到账，他就在上步开工建造第一栋厂房，刚开工没几天，香港的一家企业就来交钱了。尚志安不解道：“厂房还没建好，怎收你钱？”港商笑了：“我们香港都是先认购，先交钱，后收房。”还有这等好事，他立马过境香港转了两天，茅塞顿开。回来后，他马上开始大面积预售厂房，拿到购房预付款，再去建新厂房。一栋刚建好，下一栋就预售了。不停地收钱，不停地预售，不停地滚动。资金如同“滚雪球”一般越滚越大，借贷的1800万元转眼间变成了1。44亿元。

如此，没多久，上步工业区内，一幢幢新式高大的厂房，像雨后春笋似的冒出来了。经过一年零九个月的努力，深圳特区第一个工业区——上步工业区建成17幢标准厂房，3幢职工宿舍，1幢管理大楼，1座仓库，还有餐厅、变电站和运动场等一批设施，竣工面积达21万平方公尺。一个以电子为中心的工业区初具规模，繁盛至今。

到1983年6月，一个上步工业区已经不够尚志安折腾，面积更大的八卦岭工业区随之开发。

这就是我国最早的工业房地产。

大胆利用资本滚动增值原理，使房地产产品快速进入流通领域，边盖房，边预售，甚至刚设计图纸时就开始进入交易，所谓“卖楼花”。尚志安的开发模式得到了实践的证明，也得到了一些开发企业的效仿和政府部门的高度关注。

锲入中国计划环境下的深圳经济特区，它所萌动的，却是一个崭新的市场经济的苗——深圳试验的第一波冲击，就是“市场”这只“无形的手”带来的。

肇始于房地产市场培育启动期和快速发展时期的商品房预售制度，承担了重要的历史职责。在深圳房地产市场发展初期，鉴于房地产业自身的资金密集性要求及当时历史条件限制，鉴于行业初始诞生时在项目融资上存在的重要困难，为对这一新兴行业给予支持和帮扶，深圳利用体制和政策优势，在国内率先实施了商品房预售制度，使得房地产开发企业的融资渠道迅速拓宽，既降低了房地产业的融资成本，又加快了房地产的销售。开发商获得急需的建设资金步伐加快，资金的回笼过程缩短，单位资金的运作效益提高，房地产业的资金周转加速。商品房预售制度，较好地解决了房地产市场发展初期资金在总量和周期上的缺乏问题，并且逐渐发展成为房地产业进行资本运作的一种经营战略，促进了房地产市场的成长与发展。

1993年7月，《深圳经济特区房地产转让条例》在深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议上通过。该条例对“房地产预售”做了专门规定，明确商品房预售条件为：“土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总数的25％，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。”

之后，1993年11月颁布的《广东省房地产开发经营条例》，建设部于1994年制定的《城市商品房预售管理办法》均采纳了深圳的经验，从立法上对商品房预售制度加以确认，深圳成为中国内地最早推行商品房预售制度的城市，为国家全面推行商品房预售制度进行了有益的探索，提供了宝贵的经验。

1983年，证券市场的萌芽已经在深圳酝酿。

资金是所有生产最原始的动力，房地产开发对资金更为依赖。可特区建设初期，没有钱曾经让特区建设者为之深深地苦恼！1983年7月，为了筹集发展资金，深圳宝安县联合投资公司在中国第一次发行了“股金证券”——这实际上是一种“准股票”，在中国销声匿迹了30多年的股票重新回到社会经济舞台。更重要的是，它为深圳未来成为中国两大金融市场播下了最早的一粒种子。

7月25日，宝安县联合投资公司在《深圳特区报》上刊登招股启事：“欢迎省内外国营集体单位、农村社队和个人〈包括华侨、港澳同胞〉投资入股，每股人民币10元。实行入股自愿，退股自由，保本付息，盈利分红。”股东的亲属有股份继承权，股份转让权。公司经营所得赢利除做扩大再生产和经营保证基金外，50％做股金分红，每年结算公布一次，分红一次，股东所得股金红利属合法收入，受法律保护。县财政投入200万元，作为国家控股资金。

公司一成立，就已接受17。1万股入股，入股金额171万元。

深圳宝安县联合投资公司发行股票的消息传出后，全国20多个省、自治区、直辖市均有来函询问和商谈业务，不少人直接寄来入股款项，一些华侨、港澳同胞也要求入股，当地的几位农民也认购了1万元。不到一个月，入股金额已达298万元，最终募集450多万元资本。

到1993年年底，公司已获利15。7万元。公司从利润中提取5万元进行了首次分红，让买了股票的人们喜上眉梢。

这家公司就是今天名震全国的房地产企业——深圳宝安集团的前身。1991年6月30日，该公司改制后股票在深交所挂牌上市，股价曾一路攀升。

在中国改