我们房地产这些年-第12章

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自1921年到1947年，中国共产党提出了“打土豪、分田地”的口号，但一直没有提出系统性的关于土地制度和土地所有制的纲领性文件。直到1947年7月17日至9月13日，中共中央在河北省平山县西柏坡村召开了全国土地会议，通过了《中国土地法大纲》，这才产生了第一个关于土地法的系统性和纲领性文件。该《大纲》提出，要废除封建性及半封建性的土地制度，实行“耕者有其田”的土地制度。《大纲》所要建立的土地制度，显然是以土地私有制为基础的。

1949年后，我国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。这就形成了国有土地使用制度的主要特征：　一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。

刚刚从十年“文化大革命”中走出来的中国，经济濒临崩溃，高度集中的计划经济体制，严重束缚着生产力的发展，也束缚着土地资源的合理配置和利用。农村土地由集体统一经营，国有土地按计划配置，实行行政划拨，土地资源处于一种无偿、无期限、无流动使用的状态。

当时，多占少用、好地劣用、占而不用等现象十分突出，土地资源浪费极大。国家从土地上得不到收益，城市建设缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。

改革首先冲破的是土地无偿、无期限、无流动使用的禁区。1979年7月，第五届全国人大第二次会议审议通过和颁布施行的《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。国家开始以场地使用权作为出资，兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费，土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。

千百年来与人们生产生活息息相关的土地就在1982年出现了新气象。土地的市场化改革正式拉开帷幕，一场以土地有偿转让为重要构成的市场化改革应运而生。

1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向其使用者收取不同标准的使用费：　《深圳经济特区土地管理暂行规定》自1982年1月1日起施行，规定了不同用途土地各自使用最长年期和不同用途不同地区每年每平方米土地使用费标准。《暂行规定》还称，土地使用费“可一次性付款……也可分年付款，按年息八厘加收利息”。《暂行规定》“适用于在特区兴办企业、事业的所有单位”。由此，特区的土地租赁开始走向制度化，每平方米的工业用地年租金为10～30元人民币，商业用地的年租金为70～300元人民币，平均比香港低了90％左右。香港《南华早报》刊登文章说：“这是让所有香港商人梦寐以求的。”美国的《商业周刊》则评论，“自1949年以来，外国人第一次被允许在中国长期租用土地”。

1982年对于土地使用费的理解开始于特区并非偶然。因为外来企业与经营理念最先进入的正是这些区域，由此引发的产权关系认知也必须更清晰。我们看到深圳首度收取的土地使用费，在未来将进一步演化、深入。五年后，这座城市历史性地实现了“全国土地第一拍”，并在全国首创经营性土地“招拍挂”。

今天，如果向人们提这样一个简单的问题：　我国是何时实现土地国有化的？许多人或许会想当然地回答：　1949年10月1日。稍作思考之后，也许有人会这样回答：　农村合作化以后。然而，这些答案都是错误的。正确的答案是：　1982年，中国才宣布土地国有化，而且还限于城市范围。

土地，对于中国这样一个“重土”观念强烈的国度而言，在历史上曾是财富、权力的象征。纵观近现代中国革命，很大程度上也是以土地所有权为斗争核心。新中国成立前，根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，没收了帝国主义地产主、国民党政府、官僚资本、战犯、反革命分子、封建地主在城市中的土地，接受了外国侨民新中国成立前在城市中购置的房地产，建立了首批城市国有土地。这些土地约占大城市土地的30％。

在1956—1967年的社会改造中，国家又通过公私合营、合作化和随后的向全民所有制过渡，将城市中资本主义工商业的私有土地、私有而出租的房地产以及个体手工业者私有的房地产转为国有土地。但对私人自住（或有少量出租）的私有房地产，则作为生活资料仍保留其私人所有权，没有触动。

步入20世纪80年代，随着中国经济的迅猛发展，土地供求出现严重失衡现象，土地使用权改革因此被提上议事日程。而作为中国改革之窗，深圳特区敢为天下先，率先开始了土地使用权改革尝试，从而打破了土地长期被禁锢的僵局。

在新的形势下，深圳土地所有权改革尝试受到了中央高度重视。1982年12月4日，第五届全国人大第五次会议通过了新的《中华人民共和国宪法》。其第十条规定：　城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

从这时起，我国所有私有的城市土地都实现了国有化，过去私人所有者现在只具有使用权。土地不再私人所有，而房屋还是可以私有的，由此产生了私房土地使用权。

之后，1988年宪法修正案又从不再可以转让的土地所有权中分离出来了可以转让的“土地使用权”，使得土地财产权得以延续下去。土地问题的重要性不言而喻。土地作为不可或缺的生产要素，焕发出前所未有的活力。地财涌动，我国经济社会全面协调可持续发展由此找到了“燃料库”、“加油站”。

市场经济的“幽灵”已经安然降临中国大地，历史的车轮无法再度逆转。我国城市土地所有权的变更清楚地表明：　中国的改革开放历史，是一部成功启用经济杠杆的历史，是一部成功引入竞争机制的历史，是一部切实发挥市场机制在土地资源配置中基础性作用的历史。

但是，迄今仍有一些学者专家，对1982年《宪法》第十条中“城市的土地属于国家所有”的规定持有异议，他们认为这一简单的文字表述留下了许多在法律上模糊不清的问题。

1982年，虽然老百姓对“房地产”这个名词还不熟悉，但房地产广告却从这一年起航了……1982年，深圳市委机关报——《深圳特区报》诞生了。承载着特区媒体的责任，记录着深圳的垦荒岁月，广告在这时应运而生。

时下，当我们早已习惯眼花缭乱、应接不暇的房地产广告之后，我们又怎能想象第一个房地产广告的模样？黑白还是彩色？手描还是喷绘？翻开泛黄的《深圳特区报》，慢慢寻找岁月的足迹，我们在1982年5月24日这一天的报纸上找到了答案——深圳第一个房地产广告就诞生在创刊号头版的下端。1/4版的面积，友谊大厦、怡景花园等四家楼盘几何式的图案，一行醒目的红字：　祝贺《深圳特区报》创刊志庆。

朴素的手绘、泛黄的彩色、简单的广告语，今天我们很难用现代广告标准来评价这份广告的水准。她实在太直白、太简单、太朴实了！她似乎寓意着那个年月计划经济时代刚刚转型时的收敛。但是她却戴上了“新中国第一个房地产广告”的桂冠，更让我们感叹的是，在1982年所有广告中，她也是唯一的一个房地产广告。

1982年

●　1月，《深圳经济特区土地管理暂行规定》施行，深圳在全国率先开始征收土地使用费。

●　4月，国务院原则同意《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。

●　5月4日，国家城市建设总局、国家建筑工程总局、国家基本建设委员会的部分机构和国务院环境保护领导小组办公室合并，成立城乡建设环境保护部。

●　7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。

●　8月，湖南省出台《关于修建干部职工住房的意见》，提出：“一定要积极而有计划地修建干部职工宿舍，逐步改善居住条件。”

●　12月，第五届全国人大第五次会议通过新的《中华人民共和国宪法》。其第十条规定：　城市的土地属于国家所有。

1983期房预售祖屋发还

我从历史博物馆长长的走廊走出

迎面和七点钟的太阳撞个满怀

工人，为新落成的乳白色公寓

钉门牌

道路——未来

标号——1983

——宋琳《中国门牌，1983》

1983年，20世纪“最伟大的思想家”马克思逝世100周年，邓小平将马克思主义理论发展到新的高度。在马克思长眠于海格特公墓以来的100年中，不少风行一时的理论学说失去了昔日的光辉，可是，他的理论却与时俱进，日益显示出其真理的威力，并在中国发扬光大，逐步走出一条有特色的发展道路。

中国实施改革开放政策已经进入第六个年头了。激情四溢的人们，努力书写着一幅新时代的宏大叙事篇章，而在此期间却也没有失去清醒和冷静。带着国家“实现财政经济状况根本好转”的美好预期，1983年的《政府工作报告》中出现了“市场调节”字样，“市场”与“计划”对中国已经渐渐产生了实质意义上的影响和转变。

在这一背景下，“以经济建设为中心”的提法已经被中国社会所广泛接受。

南国春来早，有一个人感觉到了变化。

他就是那个五年前对深圳印象糟透了的王石，他将再次来到此时已经成为中国热土的深圳。

时机很是凑巧。这年初春，王石1978年第一次到深圳施工时结识的那个村长夫妇